Para participar en una subasta judicial de un inmueble no basta con registrarse en el Portal de Subastas del BOE. Hay que dejar antes un depósito. Es la forma que tiene el juzgado de asegurarse de que quien puja va en serio.
Cuánto es
El 5 % del valor de subasta del bien, que es el que figura en el anuncio. No es el 5 % de lo que pienses ofrecer ni de la deuda que se reclama. Si un piso sale con un valor de subasta de 180.000 €, el depósito es de 9.000 €, pujes lo que pujes.
El único que no deposita es el ejecutante, es decir, el acreedor que ha pedido la subasta.
Cómo se constituye
Desde el propio Portal de Subastas, con certificado digital o Cl@ve. El portal conecta con la Agencia Tributaria, que retiene el importe en la cuenta bancaria que indiques. El dinero tiene que estar disponible en esa cuenta y la cuenta debe ser de un banco que colabore con el sistema. No se admite efectivo ni ir al juzgado con un cheque.
Hazlo con margen. Si lo dejas para la última hora y el banco da un error, te quedas fuera.
Cuándo te lo devuelven
La subasta dura veinte días naturales. Cuando se cierra, a todos los que no han hecho la mejor puja se les devuelve el depósito. La devolución es automática y vuelve a la misma cuenta.
Hay una excepción que eliges tú: la reserva de postura. Al pujar puedes marcar que mantienes tu oferta por si el ganador no paga. En ese caso tu depósito sigue retenido hasta que el primero complete el pago. A cambio, si falla, el inmueble se aprueba a tu favor por lo que ofreciste. Marca esa casilla solo si de verdad puedes esperar con ese dinero parado.
Si ganas la subasta
Tu depósito se queda como parte del precio. Desde que el juzgado aprueba el remate tienes cuarenta días para ingresar el resto. No hay prórrogas: conviene tener la financiación resuelta antes de pujar, no después.
Ojo con una cosa: ser la mejor puja no siempre significa que el remate se apruebe a la primera. Si tu oferta queda por debajo del 70 % del valor de subasta, el deudor tiene diez días para presentar a alguien que la mejore, y por debajo del 50 % el juzgado decide a la vista de las circunstancias. Mientras tanto, tu depósito sigue retenido.
"El depósito no es el riesgo de una subasta. El riesgo es ganarla sin haber mirado antes las cargas y la ocupación."
Cuándo lo pierdes
Si ganas y no pagas el resto en plazo, se produce lo que la ley llama quiebra de la subasta y pierdes el depósito. Ese dinero se destina a pagar al acreedor y los gastos de la subasta, y el inmueble pasa al siguiente postor con reserva o vuelve a subastarse.
Por eso el orden importa. Primero se estudia el inmueble y se cierran los números. Después se deposita. Lo que hay que mirar antes está en la comprobación previa a una subasta y en cómo leer las cargas.
Resumen de plazos
| Momento | Qué pasa con el depósito |
|---|---|
| Antes de pujar | Se retiene el 5 % del valor de subasta |
| Cierre de la subasta (20 días naturales) | Se devuelve a quien no gana y no reservó postura |
| Aprobación del remate | El del ganador se aplica al precio |
| 40 días después | Si no se paga el resto, se pierde |
Si quieres ver el proceso entero, del registro en el portal a la toma de posesión, está en cómo comprar una vivienda en subasta judicial.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que depositar para pujar en una subasta del BOE?
El 5 % del valor de subasta del bien que figura en el anuncio, con independencia de la cantidad que vayas a ofrecer.
¿Cuándo se devuelve el depósito si no gano?
Al cierre de la subasta, de forma automática y a la misma cuenta, salvo que hayas marcado la reserva de postura.
¿Qué es la reserva de postura?
Mantener tu oferta por si el ganador no paga. Tu depósito sigue retenido hasta que se complete el pago y, si el primero falla, el remate se aprueba a tu favor.
¿Qué plazo hay para pagar el resto?
Cuarenta días desde la aprobación del remate, en el caso de inmuebles.
¿Puedo perder el depósito?
Sí, si ganas la subasta y no pagas el resto del precio en plazo.