Una subasta judicial es la venta pública de un bien que se ordena dentro de un procedimiento de ejecución. Cuando un deudor deja de pagar y el juzgado ordena vender su inmueble para satisfacer la deuda, ese inmueble sale a subasta. Como el objetivo del procedimiento es recuperar lo debido, y no obtener el mejor precio posible de venta, estos inmuebles se adjudican con frecuencia por debajo de su valor de mercado. Ahí está la oportunidad para el inversor que sabe analizar lo que compra.
Hoy las subastas judiciales en España no se celebran en la sala de un juzgado. Se celebran de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE), accesible por internet. Todo el proceso, desde la publicación del anuncio hasta las pujas, es telemático, lo que ha abierto estas operaciones a muchos más inversores.
El proceso, paso a paso
Alta en el Portal de Subastas del BOE
Para participar tienes que registrarte como usuario en el Portal de Subastas del BOE. Te identificas con certificado digital o con el sistema Cl@ve. Sin ese registro no puedes consultar tu área personal ni, más adelante, pujar.
Estudiar el edicto y la situación registral
Cada subasta publica un edicto con las condiciones: el valor de tasación, el tipo de subasta y los datos del bien. Pero lo que de verdad importa es la situación registral. Antes de pujar, pide una nota simple en el Registro de la Propiedad para ver las cargas, los titulares y las anotaciones que pesan sobre el inmueble.
Constituir el depósito previo
Para poder pujar hay que consignar un depósito previo, que habitualmente equivale al 5% del valor por el que sale la subasta (es una cifra orientativa, indicada en cada edicto). Ese depósito bloquea el importe mientras dura la subasta y se devuelve a quienes no resultan adjudicatarios.
Pujar durante el periodo abierto
Las subastas del BOE permanecen abiertas un periodo determinado, no se resuelven en un instante. Durante ese plazo los postores pueden ir mejorando sus pujas de forma electrónica. Conviene fijar de antemano un precio máximo y no dejarse arrastrar por la puja.
Aprobación del remate y decreto de adjudicación
Cerrado el plazo, si resultas mejor postor el juzgado aprueba el remate a tu favor. La adjudicación se formaliza mediante un decreto de adjudicación, que es el documento que acredita que el inmueble pasa a ser tuyo.
Pagar el resto del precio
El depósito se descuenta del precio final, pero el resto de lo que has ofrecido hay que pagarlo en el plazo que fije el procedimiento. Ten la financiación resuelta antes de pujar, porque si no pagas en plazo puedes perder el depósito.
Obtener la posesión
Con el decreto de adjudicación inscrito, el último paso es tomar posesión del inmueble. Si está desocupado suele ser sencillo. Si está ocupado, puede ser necesario instar el lanzamiento ante el juzgado, un trámite que alarga los plazos.
Los riesgos que hay que conocer
El descuento de una subasta no es gratis. Viene con incertidumbre, y estos son los riesgos que conviene tener presentes antes de participar.
Las cargas anteriores no se cancelan. Al adjudicarte el inmueble se cancelan la carga que se ejecuta y las posteriores, pero las cargas anteriores a esa (hipotecas previas, embargos, afecciones) subsisten y pasan a ser problema del adjudicatario. Por eso es imprescindible comprobar en el Registro de la Propiedad qué cargas hay y cuál es su orden de prelación.
El inmueble puede estar ocupado. Muchos inmuebles en subasta están habitados, a veces por el propio deudor, a veces por terceros. Recuperar la posesión de un inmueble ocupado puede requerir un procedimiento de lanzamiento y tiempo, algo que reduce el atractivo del descuento inicial.
No se puede visitar por dentro. Por regla general no es posible entrar a ver el inmueble antes de la subasta. El estado real de la vivienda (reformas necesarias, humedades, desperfectos) es una incógnita que hay que asumir o estimar por otras vías.
Antes de pujar, comprueba siempre las cargas registrales del inmueble. Las cargas anteriores a la que se ejecuta no se cancelan con la adjudicación y pasan a ser responsabilidad del comprador. Una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad es el primer documento que debes revisar, no el último.
La cesión de remate como alternativa
Existe una fórmula que permite pujar y, si resultas mejor postor, ceder la adjudicación a un tercero antes de que se formalice a tu nombre: la cesión de remate. Le sirve a quien encuentra y trabaja la operación pero no quiere quedarse el inmueble, y también para montar operaciones de inversión. Si quieres saber más, hemos explicado qué es una cesión de remate y también las diferencias entre subastas, cesión de remate y NPL.
Por qué contar con un despacho especializado
Lo que separa una buena compra de un problema caro es el análisis previo. Hay que estudiar las cargas registrales, valorar la ocupación, estimar el estado del inmueble, calcular plazos realistas para el procedimiento y fijar un precio máximo coherente con la rentabilidad. Todo eso pide criterio jurídico y experiencia en este mercado.
Un abogado o despacho especializado revisa la nota simple, interpreta el edicto, comprueba el orden de las cargas y te avisa de si el inmueble está ocupado antes de que pujes. De ese trabajo previo depende que el descuento se convierta en rentabilidad real. La subasta es solo una de las vías para llegar a activos con descuento. También existe la compra de deuda impagada, como explicamos en qué es un REO.
En Equus Capital, despacho jurídico y patrimonial con sede en Valencia, estudiamos cada subasta antes de que pujes: las cargas, la ocupación y la rentabilidad esperada. Miramos la operación con criterio jurídico y financiero propio y estamos contigo desde el primer análisis hasta la toma de posesión. La primera consulta es gratuita y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para pujar en una subasta?
Para poder pujar hay que constituir un depósito previo, que habitualmente equivale al 5% del valor por el que sale la subasta, aunque es una cifra orientativa que se indica en cada edicto. Además del depósito, debes tener resuelta la financiación del resto del precio, ya que hay que abonarlo en el plazo que fije el procedimiento tras la adjudicación.
¿Qué pasa si la vivienda está ocupada?
Un inmueble ocupado puede requerir instar un procedimiento de lanzamiento ante el juzgado para recuperar la posesión, lo que alarga los plazos y añade incertidumbre. Por eso conviene comprobar si está ocupado antes de pujar y contar ese coste, en tiempo y en gestiones, dentro del precio que estás dispuesto a ofrecer.
¿Se pueden heredar deudas o cargas del inmueble?
Con la adjudicación se cancelan la carga que se ejecuta y las posteriores, pero las cargas anteriores a esa (hipotecas previas, embargos, afecciones) no se cancelan y pasan a ser responsabilidad del adjudicatario. Por eso es imprescindible revisar en el Registro de la Propiedad las cargas del inmueble y su orden de prelación antes de participar.
¿Puedo visitar la vivienda antes de la subasta?
Por regla general no es posible entrar a visitar el inmueble por dentro antes de la subasta. Esto significa que el estado real de la vivienda es una incógnita que hay que estimar por otras vías, como la información del edicto, la situación registral y el conocimiento de la zona. Es uno de los riesgos que hay que asumir al comprar en subasta.