Comprar un inmueble en subasta puede ser una buena forma de hacerse con un activo por debajo de su valor de mercado. También es de las más arriesgadas cuando se puja sin haber hecho los deberes. Aquí no hay vendedor que responda de vicios ocultos, como en una compraventa ordinaria, ni margen para renegociar tras la adjudicación: se compra tal y como está, con las cargas que arrastre y con quien esté dentro. La due diligence previa es lo que separa una buena operación de un problema que dura años.
En este artículo
- 1. Qué es la due diligence y por qué en subastas es crítica
- 2. La nota simple registral: titularidad y cargas
- 3. Cargas que se cancelan y cargas que subsisten
- 4. Ocupación: comprobar si el inmueble está ocupado y por quién
- 5. Deudas que "viajan" con el inmueble: IBI y comunidad
- 6. Situación física y urbanística
- 7. Plazos y depósito
- 8. Checklist final antes de pujar
- 9. Cómo opera Equus Capital
1. Qué es la due diligence y por qué en subastas es crítica
La due diligence es la revisión ordenada y documentada de todo lo que afecta a un inmueble antes de comprometerse a comprarlo: su situación jurídica, física, fiscal y posesoria. En una compraventa entre particulares hay un vendedor identificable, arras que se pueden perder pero también recuperar, y un notario que advierte de cargas antes de firmar.
En una subasta ese colchón desaparece. Se puja sobre un lote descrito en un edicto, muchas veces sin poder visitar el interior, y la adjudicación es firme. Si después aparece una carga que subsiste, un ocupante o una deuda de comunidad de tres años, el problema es del adjudicatario. Por eso la revisión no es opcional: es la única defensa que tiene el comprador, y hay que hacerla antes de depositar y pujar.
Para localizar subastas y leer el edicto de cada una antes de empezar la revisión, puedes usar un buscador como Subastas de Viviendas, que reúne por provincia las subastas del BOE y de la Seguridad Social. La revisión que viene a continuación, en cambio, se hace siempre con los documentos oficiales.
2. La nota simple registral: titularidad y cargas
El primer documento que hay que pedir es la nota simple del Registro de la Propiedad. Es informativa, no da fe, pero refleja la situación registral: quién es el titular, la descripción de la finca, su superficie y, sobre todo, las cargas inscritas (hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias, afecciones fiscales).
Conviene leerla completa y en orden cronológico, porque el rango de las cargas (qué carga es anterior y cuál posterior) determina qué ocurre con ellas tras la subasta. Una nota simple reciente, pedida días antes de pujar, evita sorpresas por anotaciones practicadas en el último momento. Si algo no encaja entre el edicto y el Registro, hay que aclararlo antes de comprometer un euro.
3. Cargas que se cancelan y cargas que subsisten
La regla básica en las subastas por ejecución es la del rango registral: la carga que motiva la ejecución (la que se está ejecutando) y todas las posteriores a ella se cancelan con la adjudicación; las cargas anteriores (de rango preferente) subsisten y las asume el comprador. De ahí que identificar cuál es la carga ejecutada sea el punto más delicado de toda la revisión.
| Cargas que se cancelan | Cargas que subsisten |
|---|---|
| La hipoteca o carga que se ejecuta en el procedimiento. | Hipotecas y cargas de rango anterior a la ejecutada. |
| Embargos y anotaciones posteriores a la carga ejecutada. | Servidumbres y derechos reales inscritos con rango preferente. |
| Anotaciones preventivas de rango inferior. | Determinadas afecciones fiscales y deudas con privilegio legal. |
Esto es una regla general, no algo automático: cada procedimiento tiene su propio orden de cargas y hay que comprobarlo caso por caso sobre la certificación de dominio y cargas. Lo vemos con más detalle en nuestra guía sobre cargas en una subasta y lectura de la nota simple.
4. Ocupación: comprobar si el inmueble está ocupado y por quién
Un inmueble puede estar libre, ocupado por su anterior propietario, arrendado o ocupado sin título. La diferencia es enorme, porque recuperar la posesión no cuesta lo mismo (ni tarda lo mismo) en cada caso.
- Arrendatario con contrato anterior: puede tener derecho a permanecer según la normativa de arrendamientos y el momento de inscripción de su derecho.
- Antiguo propietario u ocupante sin título: obliga a pedir el lanzamiento en el juzgado, con los plazos judiciales que eso lleva.
Antes de pujar hay que averiguar cómo está de verdad la posesión: si en el procedimiento consta como vivienda habitual, si hay inquilinos y qué vía de desalojo tocaría. Comprar barato un inmueble ocupado sin haber calculado el tiempo y el coste de recuperarlo es una de las razones más habituales por las que una operación sale mal.
5. Deudas que "viajan" con el inmueble: IBI y comunidad
Hay deudas que no figuran en la nota simple y que, sin embargo, acompañan al inmueble y acaban recayendo sobre el nuevo titular:
- Comunidad de propietarios: el inmueble responde de las cuotas impagadas de la anualidad en curso y de los años anteriores que la ley atribuye al adquirente. Hay que pedir el certificado de deudas con la comunidad y el acta de la última junta: puede haber derramas aprobadas que todavía no se han girado.
- IBI y tributos locales: el inmueble queda afecto al pago de las últimas anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con independencia de quién fuera el titular cuando se devengaron.
Estas deudas no aparecen en el Registro, así que hay que buscarlas por separado: certificado de la comunidad y consulta a la administración local. Si no las miras, al precio de remate se le suma una factura con la que no contabas.
6. Situación física y urbanística
Con la revisión jurídica no basta. Antes de pujar hay que comprobar también el estado físico y urbanístico del inmueble:
- Que la descripción registral coincide con la superficie y los linderos reales.
- Si existen obras, ampliaciones o divisiones sin declarar o sin licencia que puedan generar responsabilidad urbanística.
- El estado de conservación y la posible existencia de derramas de rehabilitación pendientes.
- La calificación urbanística del suelo y cualquier limitación que afecte a su uso o a su valor.
Cuando no se puede entrar, se trabaja con lo que hay: sede electrónica del catastro, información urbanística municipal, fachada e imágenes del entorno. Cada dato reduce la incertidumbre sobre qué se está comprando.
7. Plazos y depósito
Pujar exige haber constituido con antelación el depósito que se establezca para participar, un porcentaje del valor del bien que se consigna y que se devuelve a quien no resulta adjudicatario. Quien gana debe completar el pago del precio en el plazo fijado; si no lo hace, puede perder el depósito.
Toda la due diligence tiene que estar cerrada antes de ese momento, porque una vez adjudicado el bien no hay marcha atrás. Revisar cargas, ocupación y deudas cuando ya se ha pujado es llegar tarde.
8. Checklist final antes de pujar
Antes de consignar el depósito, conviene tener verificado y documentado lo siguiente:
- Nota simple registral reciente, leída íntegra y por rango.
- Identificación de la carga que se ejecuta y de las que subsisten.
- Estado posesorio: libre, arrendado u ocupado, y vía de recuperación aplicable.
- Certificado de deudas con la comunidad de propietarios y acta de la última junta.
- Situación del IBI y demás tributos locales que afectan al inmueble.
- Comprobación física y urbanística en la medida de lo accesible.
- Importe del depósito, plazo de pago del resto y condiciones de la subasta.
- Cálculo del coste total real: remate + impuestos de la adquisición + Registro y demás gastos + cargas subsistentes + deudas + tiempo y coste de recuperar la posesión.
El precio de remate nunca es el coste real. El coste real es el remate más las cargas que subsisten, las deudas que viajan con el inmueble y lo que cueste dejarlo libre y saneado.
9. Cómo opera Equus Capital
En Equus Capital no pujamos a ciegas. Cada operación de subasta pasa por una due diligence completa con nuestro equipo jurídico: estudiamos la certificación de dominio y cargas, vemos qué se cancela y qué subsiste, analizamos el estado posesorio y la vía de desalojo, buscamos deudas de comunidad e IBI y comprobamos la situación urbanística. Con todo eso calculamos el coste total real de la operación y te damos una recomendación razonada antes de decidir si pujar y hasta qué importe. Lo que buscamos es que, cuando te adjudiquen el bien, no aparezca nada que no hubiéramos visto antes de la puja.