Cesión de remate: invertir sin pujar
Quien gana una subasta judicial puede, en ciertos casos, ceder el inmueble a otra persona. La ley solo se lo permite al acreedor que ejecuta o a un acreedor posterior. Nosotros encontramos la operación, la estudiamos y te acompañamos para que te la cedan a ti.
La cesión de remate, explicada.
Es la facultad de trasladar a un tercero el bien que se ha ganado en una subasta judicial. El acreedor que puja cede el remate, y el bien se adjudica directamente a otra persona, el cesionario, sin que esta haya tenido que acudir a la subasta ni figurar como postor.
No está abierta a cualquiera. El artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reserva esta facultad al ejecutante o a los acreedores posteriores, y es aplicable también a inmuebles y a ejecuciones hipotecarias. Por eso las cesiones salen de quien tiene el crédito: el banco o el fondo que ejecuta, a veces a través de su sociedad de activos, o un inversor que compró antes la deuda. Si gana la subasta un postor cualquiera, no puede ceder: para pasar el piso a otro tendría que vendérselo después. Desde abril de 2025 ni siquiera hace falta reservarse esa facultad al pujar: la ley la da por supuesta. Eso vale para las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025; en las anteriores hay que reservársela al pujar.
De la deuda al inmueble adjudicado.
Son tres pasos, y los tres están en la ley.
Posición de crédito
Todo parte de una deuda con garantía real. Su titular, como ejecutante, puede pujar en la subasta con derecho a ceder el remate, aunque no haya otros postores.
Subasta
El ejecutante puja. Desde abril de 2025 no tiene que dejar constancia de que se reserva la facultad de ceder: el ejecutante y los acreedores posteriores pujan ya con ese derecho (artículo 647.3 LEC), en las ejecuciones iniciadas desde esa fecha.
Cesión al inversor
La cesión se formaliza con un escrito que firman el ejecutante y el inversor, como tarde en el plazo de cinco días que da el letrado de la Administración de Justicia antes del decreto de adjudicación. El precio de la cesión puede ser inferior al del remate. El bien se adjudica al inversor.
Con las cartas sobre la mesa.
Ventajas: acceso a inmuebles adjudicados a través de quien tiene el crédito, sin necesidad de acudir a la subasta ni pujar en persona, y con un potencial de descuento respecto al valor de mercado.
Riesgos que analizamos antes de invertir: cargas anteriores que puedan subsistir tras la adjudicación, posible ocupación del inmueble, estado real de la finca, plazos judiciales que no dependen de nosotros y la fiscalidad de la operación. No existe rentabilidad garantizada: cada oportunidad se estudia una a una.
Ejemplo ilustrativo, con cifras hipotéticas: un inmueble sale a subasta con un valor de referencia de 200.000 €. El titular de la deuda puja con derecho a ceder. El remate se fija en 120.000 €. Lo cede a un inversor, que paga ese importe y recibe el bien adjudicado. El margen frente al valor de mercado, una vez descontadas cargas, impuestos y costes de puesta en valor, es su potencial de inversión.
Lo que miramos antes de llamarte.
Una cesión de remate solo tiene sentido si el inmueble aguanta el análisis. Antes de enseñarte una operación revisamos cuatro cosas. Si alguna no nos convence, no te la proponemos.
- Las cargas. Pedimos la nota simple y la certificación de cargas del procedimiento. Lo que está inscrito antes de la hipoteca que se ejecuta no se borra con la subasta: se lo queda quien se queda el inmueble. Aquí explicamos cómo leer las cargas de una subasta.
- Quién vive dentro. Un piso vacío, uno con el antiguo propietario y uno con un inquilino con contrato no son la misma operación ni tienen los mismos plazos. Lo contamos en qué supone comprar un piso ocupado.
- El estado real. En una subasta casi nunca hay visita: la ley permite pedirla, pero solo si quien vive dentro lo consiente. Miramos lo que se puede ver desde fuera, preguntamos en la comunidad y metemos una reforma en los números.
- Los números completos. Precio del remate, impuestos, registro, deudas de comunidad e IBI si las hay y la puesta a punto. El descuento que importa es el que queda después de todo eso.
Qué pasa cuando el inmueble es tuyo.
Aprobado el remate y hecha la cesión, el juzgado dicta el decreto de adjudicación a tu nombre. Con el testimonio de ese decreto se liquida el impuesto de la transmisión (ITP del 9 % en la Comunitat Valenciana; se liquida una sola transmisión si el derecho a ceder se ejerció en el acto de la subasta, según el artículo 20 del Reglamento del ITP) y se inscribe la finca en el Registro de la Propiedad. En ese mismo trámite se cancelan la hipoteca ejecutada y las cargas posteriores a ella.
Si el inmueble está ocupado, la posesión se pide normalmente en el mismo juzgado. Cuánto tarda depende de quién esté dentro y del trabajo que tenga el juzgado, y ahí no mandamos ni nosotros ni tú. Te lo decimos claro desde el principio: esta inversión no es para quien necesita el dinero de vuelta en una fecha fija.
Si quieres comparar esta vía con pujar tú mismo o con comprar el crédito, lo explicamos en subasta, cesión de remate y NPL: en qué se diferencian y, con más detalle, en la guía de la cesión de remate.
Para quién es y para quién no.
- Tienes capital propio y buscas inmuebles por debajo de mercado.
- Aceptas plazos judiciales que no dependen de ti.
- Quieres entrar a través del acreedor que ejecuta, sin pujar en persona.
- Necesitas liquidez inmediata o una rentabilidad garantizada.
- No toleras el riesgo de ocupación o de cargas.
Cesión de remate, tus dudas resueltas.
Si tu duda no está aquí, te la resolvemos en la primera consulta, gratuita.
No. La ley (artículo 647.3 LEC) solo se lo permite al ejecutante y a los acreedores posteriores, que desde abril de 2025 pujan con ese derecho sin tener que reservárselo. Por eso las operaciones salen del acreedor que ejecuta, y nosotros te conectamos con ellas.
Primero se paga, si hace falta, el precio del remate. Antes del decreto de adjudicación, el letrado de la Administración de Justicia da cinco días para presentar la cesión, si no se hizo antes, en un escrito firmado por cedente y cesionario. Si la cesión tiene precio, hay que acreditar que se ha pagado.
Las cargas inscritas antes del crédito que se ejecuta subsisten. Por eso analizamos la situación registral y de ocupación antes de proponer cualquier operación.
Sí. Aunque la norma está en la sección de bienes muebles, se extiende a inmuebles y a la ejecución hipotecaria por remisión de los artículos 681.1 y 655.2 de la LEC.
No. En la subasta pujas tú y asumes el proceso. En la cesión de remate puja el acreedor, que puede ceder el remate, y el bien se adjudica directamente al inversor.
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