Cesión de remate: invertir sin pujar
La facultad de ceder a un tercero el bien ganado en una subasta judicial. La ley la reserva al ejecutante, y desde nuestra posición de crédito la canalizamos hacia el inversor.
La cesión de remate, explicada.
Es la facultad de trasladar a un tercero el bien que se ha ganado en una subasta judicial. Quien puja se reserva el derecho de ceder el remate, y el bien se adjudica directamente a otra persona, el cesionario, sin que esta haya tenido que acudir a la subasta ni figurar como postor.
No está abierta a cualquiera. El artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reserva esta facultad al ejecutante o a los acreedores posteriores, y es aplicable también a inmuebles y a ejecuciones hipotecarias. Por eso es una vía natural para quien, como nosotros, gestiona posiciones de deuda: al ser titulares del crédito, podemos pujar reservándonos la facultad y ceder el remate a un inversor.
De la deuda al inmueble adjudicado.
Tres pasos, con la ley por delante.
Posición de crédito
Partimos de una deuda con garantía real que gestionamos. Como ejecutantes, tenemos derecho a pujar en la subasta reservándonos la facultad de ceder.
Subasta y reserva
Hacemos postura dejando constancia de que nos reservamos la facultad de ceder el remate a un tercero, tal como exige la ley.
Cesión al inversor
La cesión se formaliza ante el Letrado de la Administración de Justicia, con aceptación del cesionario, previa o simultánea al pago del precio del remate. El bien se adjudica al inversor.
Con las cartas sobre la mesa.
Ventajas: acceso a inmuebles adjudicados a través de una posición de crédito consolidada, sin necesidad de acudir a la subasta ni pujar en persona, y con un potencial de descuento respecto al valor de mercado.
Riesgos que analizamos antes de invertir: cargas anteriores que puedan subsistir tras la adjudicación, posible ocupación del inmueble, estado real de la finca, plazos judiciales que no dependen de nosotros y la fiscalidad de la operación. No existe rentabilidad garantizada: cada oportunidad se estudia una a una.
Ejemplo ilustrativo, con cifras hipotéticas: un inmueble sale a subasta con un valor de referencia de 200.000 €. Como titulares de la deuda pujamos y nos reservamos la facultad de ceder. El remate se fija en 120.000 €. Cedemos a un inversor, que paga ese importe y recibe el bien adjudicado. El margen frente al valor de mercado, una vez descontadas cargas, impuestos y costes de puesta en valor, es su potencial de inversión.
Cesión de remate, tus dudas resueltas.
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No. La ley (artículo 647.3 LEC) la reserva al ejecutante o a los acreedores posteriores. Por eso trabajamos desde una posición de crédito.
La cesión se formaliza de forma previa o simultánea al pago o consignación del precio, ante el Letrado de la Administración de Justicia y con la aceptación del cesionario.
Las cargas anteriores a la anotación pueden subsistir. Por eso analizamos la situación registral y de ocupación antes de proponer cualquier operación.
Sí. Aunque la norma está en la sección de bienes muebles, se extiende a inmuebles y a la ejecución hipotecaria por remisión de los artículos 681.1 y 655.2 de la LEC.
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