Lo que separa una buena operación de una mala en subasta rara vez es la puja. Es lo que se revisa antes de pujar. El inmueble se adjudica con sus cargas, y algunas las asume el comprador. Por eso la due diligence registral no se negocia.
En este artículo
La regla básica: qué se cancela y qué subsiste
Cuando un inmueble se adjudica en subasta, las cargas posteriores a la que ha provocado la ejecución se cancelan; las anteriores, de rango preferente, subsisten y las asume el adjudicatario. Por eso, saber en qué posición está la carga que se ejecuta es el dato más valioso de toda la operación.
Pide la nota simple
Es el primer documento que hay que pedir en el Registro de la Propiedad. Muestra la titularidad, la descripción del inmueble y, sobre todo, las cargas inscritas y su orden. Debe ser reciente: una nota de hace meses puede no reflejar la situación actual.
Identifica las cargas que subsisten
Hipotecas anteriores, servidumbres, embargos de rango preferente o afecciones fiscales pueden sobrevivir a la subasta. Si compras, las asumes además del precio de remate. Este es el punto donde más operaciones se tuercen.
Revisa las deudas que no salen en el registro
El IBI de los últimos ejercicios (con afección real sobre el inmueble) y las cuotas de comunidad del año en curso y los tres anteriores no aparecen en la nota simple, pero la ley las vincula al inmueble. La comunidad la acaba pagando el nuevo propietario. El IBI pendiente, solo si el antiguo dueño no lo paga y el ayuntamiento se lo reclama, con el límite de la prescripción de cuatro años.
Comprueba el estado de ocupación
El anuncio de la subasta suele indicar si el inmueble está ocupado y en qué concepto. Un ocupante con contrato anterior, o el propio deudor viviendo dentro, cambia por completo el cálculo. Aquí conviene repasar cómo actuar frente a un inmueble ocupado.
Para localizar subastas y tener a mano el anuncio de cada una, un buscador como Subastas de Viviendas ayuda a filtrar por provincia. La nota simple, en cambio, hay que pedirla siempre al Registro de la Propiedad.
Pero la ley los vincula al inmueble. Las cuotas de comunidad del año en curso y los tres anteriores las paga el adjudicatario. Los recibos de IBI pendientes solo se le pueden reclamar si el antiguo dueño no los paga, y con el límite de la prescripción de cuatro años. Pide un certificado de deuda a la comunidad de propietarios y comprueba la situación del IBI antes de pujar.
Checklist antes de pujar
Reúne y verifica: nota simple actualizada, posición registral de la carga que ejecuta, certificado de deuda de la comunidad, situación del IBI, estado de ocupación del inmueble y una valoración realista del mercado. Solo con todo eso sobre la mesa se puede fijar el precio máximo de puja con criterio.
Si es tu primera vez, conviene entender bien cómo funciona el proceso de compra en subasta judicial, valorar la cesión de remate como alternativa y comparar las distintas vías de inversión inmobiliaria para elegir la que encaja con tu perfil.
En Equus Capital hacemos la due diligence completa de subastas en Valencia y toda España: analizamos cargas, deudas y ocupación antes de que pujes, para que sepas exactamente qué estás comprando. Primera consulta gratuita y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Las cargas de un inmueble en subasta las paga el comprador?
Depende de su posición registral. Las cargas anteriores a la que provoca la ejecución subsisten y las asume el adjudicatario; las posteriores se cancelan con la adjudicación. Por eso hay que revisar la nota simple antes de pujar.
¿Dónde puedo ver las cargas de un inmueble en subasta?
En la nota simple del Registro de la Propiedad, que refleja la titularidad y las cargas inscritas con su orden. Debe ser reciente para que muestre la situación real en el momento de la subasta.
¿La deuda de comunidad y el IBI se heredan al comprar en subasta?
Sí, en parte. El adjudicatario responde de las cuotas de comunidad del año en curso y los tres anteriores, y del IBI pendiente por afección real, si el antiguo dueño no lo paga. Estas deudas no aparecen en la nota simple, así que hay que pedirlas aparte.
¿Puedo entrar a ver el inmueble antes de pujar?
Durante la subasta puedes pedir al juzgado inspeccionarlo, pero solo se hace si quien está dentro lo consiente (artículo 669.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y a menudo no ocurre, sobre todo si está ocupado. Por eso la revisión documental (cargas, deudas, ocupación) y la valoración externa son aún más importantes antes de decidir la puja.