Cuando el propietario de una vivienda alquilada fallece, el contrato de arrendamiento no se extingue: los herederos pasan a ocupar su posición de arrendador, con sus derechos y sus obligaciones. El inquilino sigue pagando la renta, ahora a los herederos, y conserva su contrato en los mismos términos.
Lo que hay que saber antes de vender
El comprador hereda el contrato
Quien compre la vivienda se subroga en el contrato de alquiler. Si el contrato está dentro de su duración mínima legal, el comprador tendrá que respetarlo. Eso es lo que más condiciona el precio y el tipo de comprador.
El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto
La Ley de Arrendamientos Urbanos da al inquilino preferencia para comprar en las mismas condiciones. Hay que notificarle la venta, con precio y condiciones, y tiene 30 días naturales para decidir. Si no se le notifica, puede anular la venta después. Este derecho solo desaparece si el inquilino renunció a él en el contrato.
Primero, la herencia inscrita
Como en cualquier venta de un inmueble heredado, primero hay que aceptar la herencia, firmar la escritura y liquidar los impuestos. Sin la vivienda a nombre de los herederos no se puede vender.
Tus tres opciones
1. Vendérselo al propio inquilino
Suele ser la venta más sencilla: el inquilino conoce la vivienda, no hay que desalojar a nadie y el derecho de tanteo ya juega a su favor. El reto es que tenga financiación. Merece la pena planteárselo antes que a nadie.
2. Venderlo a un inversor con el alquiler en marcha
Para un inversor, un piso alquilado con un inquilino que paga es un activo que genera renta desde el primer día. El precio se calcula mirando la rentabilidad: renta, gastos y años que quedan de contrato. Si la renta es baja o el contrato largo, el precio será menor que el de un piso vacío; si la renta es de mercado y el inquilino cumple, la diferencia se reduce mucho.
3. Esperar al fin del contrato y vender vacío
El piso vacío llega a más compradores, incluidos quienes buscan vivienda habitual con hipoteca, y suele venderse mejor. A cambio, hay que esperar al vencimiento, respetar los plazos de preaviso y, mientras tanto, gestionar el alquiler entre todos los herederos. Si hay varios herederos sin acuerdo, lee también herederos sin acuerdo sobre un inmueble.
Un inquilino con contrato tiene derechos que hay que respetar. Si la vivienda está ocupada sin título, la situación es completamente distinta y tiene su propio procedimiento: lo explicamos en comprar un piso ocupado.
Los impuestos de la venta
Son los mismos que en cualquier vivienda heredada: plusvalía municipal y ganancia patrimonial en el IRPF, calculada sobre el valor declarado en la herencia. Lo detallamos en vender una casa heredada en Valencia.
Cómo lo resolvemos en Equus Capital
Tramitamos la herencia, revisamos el contrato de alquiler, notificamos correctamente al inquilino y calculamos el precio de la vivienda con y sin arrendamiento para que los herederos decidan con números. Y si la mejor opción es vender con el inquilino dentro, trabajamos con inversores que buscan precisamente ese tipo de activo. La primera consulta es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con el contrato de alquiler si muere el propietario?
El contrato sigue en vigor. Los herederos pasan a ser los arrendadores, con los mismos derechos y obligaciones, y el inquilino continúa en la vivienda en las mismas condiciones.
¿Puedo vender un piso heredado con el inquilino dentro?
Sí. El comprador se subroga en el contrato de alquiler y debe respetarlo. Antes hay que tener la herencia aceptada e inscrita a nombre de los herederos.
¿El inquilino tiene preferencia para comprar el piso?
Sí, salvo que haya renunciado en el contrato. Tiene derecho de tanteo durante 30 días naturales desde que se le notifica la venta, y de retracto si no se le notificó.
¿Un piso con inquilino vale menos?
Para un comprador de vivienda habitual, sí, porque no puede entrar a vivir. Para un inversor, depende de la renta y de los años que quedan de contrato: con una renta de mercado la diferencia se reduce mucho.
¿Qué impuestos pago al vender un piso heredado alquilado?
Los mismos que en cualquier vivienda heredada: plusvalía municipal y ganancia patrimonial en el IRPF, calculada sobre el valor declarado en la herencia.
Aviso de riesgo. Contenido informativo, no es asesoramiento de inversión personalizado. Invertir en activos reales como metales, créditos o inmuebles implica riesgos, incluida la posible pérdida del capital, y las rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros.