Quien recibe una casa en herencia casi siempre pregunta lo mismo: ¿cuándo puedo venderla y cuánto voy a pagar? La respuesta corta es que no puedes vender lo que todavía no está a tu nombre, y que la venta de una vivienda heredada arrastra tres impuestos que se pagan en momentos distintos. Si tienes claro el orden de los pasos y qué impuesto toca en cada fase, te ahorras sustos y, muchas veces, pagar de más.
En este artículo repasamos los trámites que hay que hacer antes de vender, los tres impuestos, cómo se calcula la ganancia en el IRPF y los casos que más vemos en Valencia, entre ellos el de varios herederos.
Pasos previos imprescindibles antes de vender
Muchas ventas se retrasan porque el inmueble sigue a nombre de la persona fallecida. Para poder venderlo, primero hay que ponerlo a nombre de los herederos. Los pasos son estos.
Aceptar la herencia
Nadie hereda de forma automática: hay que aceptar la herencia. Puedes hacerlo de forma pura y simple o a beneficio de inventario, que limita tu responsabilidad al valor de lo heredado. Antes de decidir conviene valorar bien el activo y el pasivo, porque también se heredan las deudas. Si tienes dudas, revisa cómo funciona aceptar o renunciar a la herencia.
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia
Con el certificado de defunción, el de últimas voluntades y el testamento o la declaración de herederos, se otorga ante notario la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En ella se inventarían los bienes y se adjudica a cada heredero lo que le corresponde. Es el documento que acredita que la vivienda pasa a ser tuya.
Inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad
Con la escritura y los impuestos liquidados, se inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Solo cuando el inmueble figura a tu nombre puedes venderlo con plenas garantías: el comprador y su banco exigirán que la titularidad esté correctamente inscrita.
Dicho de otro modo: no se puede vender lo que no está a tu nombre. Si te saltas estos pasos la venta se bloquea, porque no hay forma de firmar ante notario.
Los tres impuestos al vender una casa heredada
La venta de una vivienda heredada no lleva un impuesto, lleva tres, y cada uno se paga en una fase distinta. Conviene separarlos bien para no mezclar lo que cuesta heredar con lo que cuesta vender.
1. Impuesto de Sucesiones (al heredar)
El primer impuesto se paga al recibir la herencia, no al vender. Es el Impuesto de Sucesiones, que grava el valor de los bienes que se heredan y se liquida, con carácter general, en un plazo de seis meses desde el fallecimiento. Es un impuesto autonómico, de modo que la carga depende mucho de la comunidad de residencia del fallecido.
En la Comunitat Valenciana existe una bonificación muy favorable en las herencias entre familiares directos (cónyuge, hijos y descendientes, padres y ascendientes), lo que reduce de forma notable la cuota para la mayoría de familias. El detalle de requisitos y grados de parentesco lo tienes en nuestro artículo sobre el Impuesto de Sucesiones en la Comunitat Valenciana.
2. Plusvalía municipal (IIVTNU)
El segundo impuesto es la plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento y grava el aumento de valor del suelo urbano desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite.
Ojo, porque en una vivienda heredada la plusvalía municipal aparece dos veces: una al heredar (por la transmisión del fallecido a los herederos) y otra al vender (por la transmisión de los herederos al comprador). El importe depende del municipio y del método de cálculo aplicable, y no es lo mismo en todos los ayuntamientos. Lo explicamos con detalle en la plusvalía municipal en una herencia.
3. Ganancia patrimonial en el IRPF (al vender)
El tercer impuesto es la ganancia patrimonial en el IRPF, que se declara en la renta del año siguiente a la venta. Y aquí está la cuenta que más pesa en todo el proceso: la ganancia es el valor de transmisión menos el valor de adquisición.
En una vivienda heredada, el valor de adquisición a efectos del IRPF es, con carácter general, el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones al heredar. Por eso el valor que consignas al aceptar la herencia condiciona directamente cuánta ganancia tributará después al vender.
Cómo se calcula la ganancia y por qué es clave el valor declarado
La ganancia patrimonial es, de forma simplificada, la diferencia entre lo que obtienes al vender (valor de transmisión, menos gastos y tributos inherentes a la venta que asume el vendedor) y lo que costó adquirir la vivienda (valor de adquisición, más gastos e impuestos de la adquisición y ciertas inversiones de mejora).
La particularidad de la vivienda heredada es que tú no la compraste: la recibiste. Por eso el valor de adquisición se toma del valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Si al heredar se declaró un valor muy bajo para pagar menos Sucesiones, la ganancia al vender será mayor y el IRPF también. Y al revés: un valor coherente y bien documentado al heredar reduce la ganancia futura. Por eso conviene pensar la venta ya en el momento de aceptar la herencia, no cuando llega el comprador.
El tipo que se aplica a esa ganancia sigue la escala del ahorro del IRPF, que es progresiva: cuanto mayor es la ganancia, mayor es el tipo marginal aplicable. No existe un porcentaje único, depende del importe de la ganancia y del resto de rentas del ahorro del contribuyente.
Supuestos de exención o no tributación en el IRPF
No siempre hay que tributar por la ganancia. La normativa del IRPF contempla varios supuestos en los que la ganancia queda exenta, total o parcialmente. Los dos más habituales al vender una vivienda son:
Reinversión en vivienda habitual. Si la vivienda que vendes era tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en adquirir otra vivienda habitual dentro del plazo legalmente previsto, la ganancia puede quedar exenta en la parte reinvertida. En una vivienda heredada este supuesto solo aplica si esa vivienda había pasado a ser efectivamente tu residencia habitual.
Mayores de 65 años. La ganancia por la transmisión de la vivienda habitual queda exenta cuando el vendedor tiene 65 años o más. También existen reglas específicas para la reinversión en rentas vitalicias por parte de mayores de 65 años. Igual que antes, tiene que tratarse de la vivienda habitual del vendedor.
Estos supuestos exigen cumplir requisitos concretos de plazos y de condición de vivienda habitual, así que conviene confirmarlos caso por caso antes de firmar.
Varios herederos: proindiviso y extinción de condominio
Lo normal es que la vivienda no la herede una sola persona, sino varios hermanos u otros herederos. Entonces la casa queda en proindiviso: todos son copropietarios de una cuota, pero nadie es dueño de una parte física concreta. Para vender hay, en la práctica, dos caminos.
Vender de común acuerdo. Si todos los copropietarios están de acuerdo, se vende la vivienda a un tercero y el precio se reparte según la cuota de cada uno. Es la vía más sencilla cuando existe entendimiento entre los herederos.
Extinción de condominio. Si uno de los herederos quiere quedarse la vivienda y compensar a los demás, se recurre a la extinción de condominio: el que se queda la casa adquiere las cuotas de los otros y les paga su parte. Tiene, además, una ventaja fiscal frente a una compraventa entre ellos, porque la disolución del condominio suele tener un tratamiento más favorable, aunque cada caso debe analizarse.
Cuando no hay acuerdo, la ley permite acudir a la división de la cosa común, pero es la vía más lenta y conflictiva. Casi siempre es mejor negociar una solución pactada, con asesoramiento, que llegar a ese punto.
Consejos prácticos para Valencia
Antes de poner la vivienda a la venta conviene repasar que todo está en orden: que la escritura de aceptación y adjudicación está otorgada, que el Impuesto de Sucesiones se ha liquidado dentro de plazo (recordando la bonificación autonómica valenciana) y que el inmueble está inscrito a nombre de los herederos. Con eso resuelto, vender es mucho más fácil.
También merece la pena calcular antes las dos plusvalías municipales que puede haber en el propio ayuntamiento y estimar la ganancia patrimonial del IRPF partiendo del valor declarado en Sucesiones. Con ese cálculo hecho puedes fijar un precio de venta realista y no llevarte un susto en la renta del año siguiente.
En Equus Capital llevamos todo esto en Valencia: la aceptación y adjudicación de la herencia, la liquidación de impuestos, la coordinación con el Registro y la fiscalidad de la venta, también cuando hay varios herederos. Primera consulta gratuita y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa heredada sin aceptar la herencia?
No. Antes de vender hay que aceptar la herencia, otorgar la escritura de aceptación y adjudicación ante notario e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. No se puede vender lo que todavía no está a tu nombre, porque el comprador y su banco exigirán que la titularidad esté correctamente inscrita.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
Intervienen tres impuestos en momentos distintos: el Impuesto de Sucesiones al heredar (con bonificación favorable en la Comunitat Valenciana para familiares directos), la plusvalía municipal del ayuntamiento (IIVTNU), que en una herencia puede aparecer al heredar y al vender, y la ganancia patrimonial en el IRPF al vender la vivienda.
¿Cuánto se paga de IRPF por vender una vivienda heredada?
Se tributa por la ganancia patrimonial, calculada como el valor de transmisión menos el valor de adquisición, que en una herencia es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Esa ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF, que tiene una escala progresiva, así que no hay un porcentaje único: depende del importe de la ganancia. Además, hay supuestos de exención, como la reinversión en vivienda habitual o la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
¿Cómo se vende si somos varios herederos?
La vivienda queda en proindiviso y hay dos vías principales. Vender de común acuerdo a un tercero y repartir el precio según la cuota de cada heredero, o la extinción de condominio, cuando uno se queda la casa y compensa económicamente a los demás. La segunda suele tener un tratamiento fiscal más favorable que una compraventa entre herederos, aunque conviene analizar cada caso.