Cuando varios herederos reciben un mismo inmueble, lo normal es que acaben siendo copropietarios, cada uno con un porcentaje. Esa situación, el proindiviso, funciona mientras todos estén de acuerdo. En cuanto uno quiere vender y otro no, el inmueble queda bloqueado: para venderlo entero hace falta la firma de todos.
La buena noticia es que el Código Civil es claro: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400). Siempre hay una salida. Estas son las cuatro principales, de la más barata a la más costosa.
1. Que un heredero compre la parte de los demás
Es la solución más limpia cuando uno de los herederos quiere quedarse la vivienda y puede pagar a los otros. Si se hace después de la herencia, se formaliza como extinción de condominio y tributa por Actos Jurídicos Documentados, que en la Comunitat Valenciana es del 1,4 % desde junio de 2026, y no por el 9 % del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que pagaría una compraventa entre extraños. La diferencia en una vivienda media son varios miles de euros, pero solo se consigue si la operación se estructura correctamente ante notario.
2. Adjudicar la vivienda a uno en la propia herencia
Si todavía no se ha firmado la herencia, la vivienda puede adjudicarse directamente a un heredero en la partición, compensando a los demás en dinero. Cuando el inmueble es indivisible, el Código Civil permite esta adjudicación con compensación (artículo 1062) y, bien planteada, evita tributar por el exceso de adjudicación. Es la opción más eficiente, y por eso conviene pensarla antes de firmar nada.
3. Vender la vivienda a un tercero y repartir
Si nadie quiere quedársela, lo razonable es vender y repartir el precio según el porcentaje de cada uno. Aquí el problema no es jurídico sino de acuerdo: precio, momento y comprador. Un valor de mercado objetivo, respaldado por una valoración profesional, suele desbloquear la negociación. Los impuestos de la venta los explicamos en vender una casa heredada en Valencia.
4. La división judicial: la última salida
Si no hay manera de pactar, cualquier heredero puede ejercer la acción de división de la cosa común. Como una vivienda no se puede partir físicamente, el juez acaba ordenando su venta en pública subasta y reparte el dinero. Es la vía más lenta y la que peor precio consigue, porque las subastas se adjudican con descuento. Por eso suele usarse más como palanca para negociar que como destino final.
Cuando el bloqueo está en el reparto de toda la herencia, los herederos que representen al menos la mitad del caudal pueden pedir al notario que nombre un contador partidor dativo (artículo 1057 del Código Civil). Hace la partición con criterio técnico y evita años de pleito.
Mientras tanto, los gastos corren para todos
IBI, comunidad, seguro y suministros se reparten entre los copropietarios según su porcentaje, use o no la vivienda cada uno. Y si un heredero vive en ella en exclusiva, los demás pueden reclamarle una compensación. Cuanto más dura el bloqueo, más se erosiona el valor que recibe cada uno.
Cómo lo resolvemos en Equus Capital
Miramos la herencia completa, valoramos el inmueble, calculamos lo que cuesta en impuestos cada salida y mediamos entre los herederos para llegar a la que menos le cuesta a la familia. Si hay que vender, tenemos experiencia en inversión inmobiliaria y en el mercado de Valencia para hacerlo a precio de mercado. La primera consulta es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Puede un heredero obligar a los demás a vender?
Nadie está obligado a permanecer en copropiedad. Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede pedir judicialmente la división, que en una vivienda termina normalmente en su venta en subasta y el reparto del dinero.
¿Qué impuesto paga el heredero que compra la parte de los otros?
Si se hace como extinción de condominio, tributa por Actos Jurídicos Documentados, al 1,4 % en la Comunitat Valenciana desde junio de 2026, en lugar del 9 % del ITP de una compraventa.
¿Se puede adjudicar la vivienda a un solo heredero compensando a los demás?
Sí. En la partición, si el inmueble es indivisible, puede adjudicarse a uno compensando al resto en dinero (artículo 1062 del Código Civil). Bien planteado, evita tributar por el exceso de adjudicación.
¿Cuánto tarda una división judicial de una herencia?
Es la vía más lenta: entre el procedimiento y la subasta suele alargarse bastante más que cualquier acuerdo, y el precio obtenido en subasta suele ser inferior al de mercado.
¿Quién paga el IBI y la comunidad mientras no hay acuerdo?
Todos los copropietarios, en proporción a su porcentaje, aunque no usen la vivienda. Si uno la usa en exclusiva, los demás pueden reclamarle una compensación.