La respuesta corta: hasta que se cierra la subasta todavía puedes pararla pagando lo que debes atrasado, no el préstamo entero, si es tu vivienda habitual. Antes y después de ese momento hay otras salidas: negociar con el banco, vender tú la casa, que alguien compre la deuda o pedir que se suspenda el desalojo si tu familia cumple los requisitos. Ninguna está asegurada y todas dependen de moverse pronto.
En este artículo
En qué fase estás
Una ejecución hipotecaria sigue siempre el mismo orden. Localiza el último papel que has recibido y sabrás dónde estás.
- Impagos y vencimiento anticipado. El banco no puede reclamar todo el préstamo por una cuota. En hipotecas sobre vivienda de personas físicas, la ley exige un impago mínimo: el 3 % del capital o doce cuotas mensuales si estás en la primera mitad del préstamo, y el 7 % o quince cuotas si estás en la segunda (artículo 24 de la Ley 5/2019).
- Demanda y requerimiento de pago. El juzgado despacha la ejecución y te requiere de pago (artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Aquí empieza a contar el plazo para oponerte, que es corto.
- Convocatoria de la subasta. Pasados veinte días desde el requerimiento, el banco puede pedir la subasta (artículo 691).
- Subasta. Es electrónica, en el Portal de Subastas del BOE, y admite pujas durante veinte días naturales (artículo 649).
- Adjudicación y entrega. Se aprueba el remate, se adjudica la casa y, si sigue ocupada, se pide el lanzamiento.
Qué puedes hacer, de menos a más conflicto
1. Hablar con el banco antes de la demanda
Es el momento en que más cosas se pueden pactar: un periodo de carencia, alargar el plazo, una quita o, si no hay otra, la dación en pago. Si el banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y tu familia está en el llamado umbral de exclusión, tiene que estudiar esas medidas. El umbral lo define el Real Decreto-ley 6/2012: con carácter general, ingresos de la unidad familiar que no superen tres veces el IPREM, una cuota que se lleve más de la mitad de los ingresos netos y una vivienda cuyo precio de compra no pasara de ciertos límites. Pídelo por escrito y guarda el justificante.
2. Vender tú la casa
Mientras no se adjudique, la casa sigue siendo tuya y puedes venderla. En una venta normal se suele sacar más que en una subasta, y con el precio se cancela la hipoteca. Si el precio no llega para pagar todo, hace falta que el banco acepte cobrar menos, y eso hay que negociarlo antes de firmar nada con el comprador.
3. Pagar lo atrasado y liberar la casa
Esta es la salida que menos gente conoce. Si es tu vivienda habitual, hasta que se cierre la subasta puedes liberarla consignando en el juzgado lo que estaba vencido al presentarse la demanda, más las cuotas e intereses de demora que hayan ido venciendo después. No hace falta el permiso del banco (artículo 693.3). El préstamo vuelve a su curso y el procedimiento se termina.
Tiene tres límites. Hay que pagar también las costas, que se calculan sobre las cuotas atrasadas y no pueden pasar del 5 % de lo reclamado. Si ya liberaste la casa una vez, solo puedes repetirlo si han pasado al menos tres años. Y si no es vivienda habitual, depende de que el banco lo acepte.
4. Oponerte en el juzgado
Los motivos son pocos y están tasados: que la deuda esté pagada, que la cantidad esté mal calculada o que haya una cláusula abusiva en la que se basa la ejecución o que ha determinado lo que se reclama (artículo 695). Si hay base, la oposición suspende el procedimiento hasta que se resuelve. Si no la hay, solo añade costas.
5. Que un tercero pague o compre la deuda
La ley admite que un tercero pague por ti y libere la casa, con el consentimiento del banco. También ocurre que el banco venda el crédito a un inversor por menos de lo que se debe. Tú no puedes obligarle a hacerlo, pero cuando pasa, el nuevo acreedor suele tener más margen para pactar una salida. Qué es exactamente lo que se vende lo explicamos en qué es un NPL.
6. Pagar todo antes de que se apruebe el remate
Incluso con la subasta terminada, hasta que se aprueba el remate o la adjudicación puedes recuperar la casa pagando íntegramente principal, intereses y costas (artículo 670.7). Es difícil sin financiación de fuera, pero existe.
"Mientras la subasta no se ha cerrado, lo que hay que pagar para pararla son las cuotas atrasadas, no la hipoteca entera."
Si la subasta se celebra
Cuando es tu vivienda habitual, la casa no se puede adjudicar por cualquier precio. No se aprueba el remate por menos del 70 % del valor de subasta, salvo que la cantidad cubra todo lo que se debe, y aun así nunca por debajo del 60 % (artículo 670.3). Si la mejor puja no llega al 70 %, tienes diez días desde el cierre para presentar a alguien dispuesto a mejorarla.
Cómo se ve esto desde el lado de quien compra lo contamos en vivienda habitual en la ejecución hipotecaria y en comprar una vivienda en subasta judicial. Leerlo te ayuda a entender qué va a hacer la otra parte.
Qué pasa con la deuda que queda
Este es el punto que más sorprende: perder la casa no borra la deuda. Si lo obtenido en la subasta no cubre lo que debes, el banco puede seguir reclamando el resto contra tus demás bienes y tus ingresos (artículo 579).
En vivienda habitual hay un alivio. Quedas liberado si en cinco años desde la adjudicación pagas el 65 % de lo que quedó pendiente, o el 80 % en diez años, con el interés legal del dinero. Y si quien se adjudicó la casa la vende en los diez años siguientes, lo que todavía debas se reduce en la mitad de la plusvalía que obtenga.
El desalojo y la suspensión para familias vulnerables
Adjudicada la casa, el siguiente paso es el lanzamiento. La Ley 1/2013 lo suspende cuando se trata de la vivienda habitual de una familia en situación de especial vulnerabilidad. La suspensión está fijada por quince años desde que entró en vigor la ley, es decir, hasta el 15 de mayo de 2028.
No es para todo el mundo. Hay que estar en uno de los supuestos que enumera la ley (familia numerosa, familia monoparental con hijos a cargo, un menor en casa, discapacidad o dependencia, desempleo, violencia de género o más de 60 años, entre otros) y cumplir además los requisitos económicos: como regla general, ingresos que no superen tres veces el IPREM, una cuota hipotecaria por encima de la mitad de los ingresos netos y que sea la única vivienda. Se pide en el juzgado y hay que acreditarlo con documentos. La suspensión frena el desalojo. No devuelve la casa ni borra la deuda.
Errores que lo empeoran
- No recoger las notificaciones. El procedimiento sigue igual y tú pierdes los plazos.
- Esperar a que haya fecha de subasta. Para entonces el banco tiene menos motivos para negociar y tú menos tiempo para vender.
- Pactar de palabra con el banco. Lo que no está firmado no detiene el juzgado.
- Pagar a quien promete parar la subasta. Nadie puede asegurarlo. Desconfía de quien cobra por adelantado a cambio de un resultado.
- Firmar una venta o un poder con prisa a alguien que aparece ofreciéndose a «quedarse la deuda». Que lo revise antes un profesional que no tenga interés en la operación.
Cuándo conviene pedir ayuda
En cuanto recibes la demanda, porque los plazos para oponerte empiezan a contar ese día. Si no puedes pagar un abogado, pide justicia gratuita en el colegio de abogados enseguida y comunícalo al juzgado. Y si las deudas van más allá de la hipoteca, pregunta por el concurso de persona física: puede afectar a la ejecución, pero es un camino con sus propias reglas y hay que estudiarlo caso por caso.
Preguntas frecuentes
¿Hasta cuándo puedo parar la subasta de mi casa?
Si es tu vivienda habitual, hasta que se cierre la subasta puedes liberarla pagando las cuotas vencidas, los intereses de demora y las costas (artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Después, solo pagando toda la deuda antes de que se apruebe el remate.
¿Tengo que pagar toda la hipoteca para parar la subasta?
No, si es tu vivienda habitual y la subasta no se ha cerrado: basta con lo vencido hasta ese momento más las costas. Si ya lo hiciste una vez, deben haber pasado al menos tres años.
Si me subastan la casa, ¿sigo debiendo dinero?
Sí, si lo obtenido no cubre la deuda. En vivienda habitual quedas liberado pagando el 65 % de lo pendiente en cinco años o el 80 % en diez (artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Hasta cuándo está suspendido el desalojo de familias vulnerables?
Hasta el 15 de mayo de 2028, según la Ley 1/2013, para vivienda habitual de familias que estén en los supuestos de vulnerabilidad y cumplan los requisitos económicos de la ley.
¿Por cuánto se puede adjudicar mi vivienda habitual en la subasta?
No se aprueba el remate por menos del 70 % del valor de subasta, salvo que la cantidad cubra todo lo debido, y en ese caso nunca por debajo del 60 % (artículo 670.3).