Cuando se compra un crédito hipotecario en ejecución, el inversor hereda el procedimiento tal y como está. Y en ese procedimiento hay una condición que lo cambia casi todo: que la finca sea la vivienda habitual de la persona que debe. La ley española da a esa situación una protección especial, pensada para el deudor, que el inversor tiene que conocer antes de poner un precio.
Cómo se sabe si es vivienda habitual
En la escritura de hipoteca suele constar si el préstamo se dio para comprar la vivienda habitual. Después, en el procedimiento, el juzgado requiere al deudor para que diga si vive allí, y esa manifestación queda en los autos. El edicto de la subasta también indica la situación posesoria: si el inmueble está ocupado y por quién.
Ojo con las contradicciones. Hemos visto expedientes donde la escritura habla de vivienda habitual, el acreedor afirma en su escrito que no lo es y el edicto dice que la ocupan los propios deudores. Cuando eso pasa, hay que contar con que el juzgado aplique la protección.
Qué cambia si lo es
- El precio mínimo de adjudicación. Si la subasta queda desierta, el acreedor puede pedir que le adjudiquen la vivienda, pero no por cualquier cifra: por el 70 % del tipo de subasta, o por el 60 % si lo que se le debe es menor que esa cantidad (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si la deuda es más baja, hay que abonar la diferencia al deudor.
- Las costas. Las costas que se pueden reclamar al deudor tienen un tope del 5 % de la cantidad reclamada (artículo 575.1 bis). Con la misma deuda, se cobra menos.
- El desalojo. Desde 2013 existe una suspensión de los lanzamientos de vivienda habitual para familias en situación de especial vulnerabilidad, que se ha ido prorrogando. Si el deudor cumple los requisitos, adjudicarse el piso no significa poder entrar en él.
- El control de cláusulas. En préstamos a consumidores, el juzgado revisa de oficio si hay cláusulas abusivas (vencimiento anticipado, intereses de demora). Puede retrasar el procedimiento y reducir lo que se cobra.
"Con una vivienda habitual, el tipo de subasta deja de ser un número de referencia y se convierte en un suelo: el 70 % que hay que pagar si nadie puja."
Qué significa para el precio del crédito
Si el plan es cobrar el crédito en la subasta, la vivienda habitual apenas cambia la cuenta: alguien puja, se cobra lo debido más lo reconocido por el juzgado, y la protección del deudor es asunto del adjudicatario. Si el plan es quedarse el piso, la cuenta cambia del todo. Con un tipo de subasta de 187.000 € y una deuda de 98.000 €, adjudicarse la vivienda habitual al 60 % supone 112.200 €, es decir, poner 14.200 € más de lo que se debe. Y después queda la posesión, con la posibilidad de que el lanzamiento se suspenda.
Por eso, en estos casos, el precio que se ofrece por el crédito debería salir de la deuda, no del valor del piso. Lo explicamos con cifras en cómo se gana dinero con un NPL.
Qué pedir antes de ofertar
- La escritura de hipoteca y sus novaciones: finalidad del préstamo y domicilio del deudor.
- El auto que despacha la ejecución y la pieza de cláusulas abusivas, con su resultado.
- El requerimiento de pago y la manifestación del deudor sobre su vivienda.
- El decreto y el edicto de subasta: tipo, situación posesoria y ocupantes.
- Una nota simple de hoy, no la de cuando se presentó la demanda.
Con eso se sabe en qué escenario se está. Sin eso, se está adivinando. Más sobre qué revisar en la due diligence antes de comprar en subasta.
Preguntas frecuentes
¿Por cuánto se adjudica el acreedor una vivienda habitual si no hay postores?
Por el 70 % del tipo de subasta, o por el 60 % si lo que se le debe por todos los conceptos es inferior a ese 70 %. Si la deuda es menor que la cifra de adjudicación, abona la diferencia.
¿Qué tope tienen las costas?
En la ejecución de vivienda habitual, el 5 % de la cantidad que se reclama.
¿Puede el adjudicatario entrar en el piso?
No siempre de inmediato. Si la familia está en situación de especial vulnerabilidad, el lanzamiento puede quedar suspendido mientras esté vigente la moratoria.
¿Cómo sé si el juzgado considera la vivienda habitual?
Por la escritura, por la manifestación del deudor en los autos y por el edicto de subasta. Si hay contradicción entre ellos, conviene contar con la protección.