La respuesta corta: tu hermano tiene derecho a usar la casa, pero no a quedársela para él solo. Tú tienes derecho a usarla también, a que se te compense si te lo impide y a salir de la copropiedad cuando quieras. Lo que casi nunca funciona es esperar. Lo que sí funciona es dejar constancia por escrito de lo que pides y, a partir de ahí, ir subiendo un escalón cada vez.
En este artículo
Qué está pasando, en términos legales
Hay dos situaciones distintas y conviene saber en cuál estás, porque el camino cambia.
- La herencia todavía no se ha repartido. La casa pertenece a la comunidad hereditaria, es decir, a todos los herederos en conjunto, sin que nadie tenga aún una parte concreta de ese inmueble.
- La herencia ya se firmó y la casa se adjudicó a varios. Sois copropietarios, cada uno con su porcentaje. Es lo que se llama proindiviso.
En los dos casos la regla de fondo es la misma. El Código Civil permite a cada partícipe servirse de la cosa común, siempre que no impida a los demás utilizarla según su derecho (artículo 394). Y cómo se usa y se administra lo decide la mayoría de cuotas, no el que tiene las llaves (artículo 398). Si no hay mayoría, lo decide el juez.
Ojo con un caso que parece igual y no lo es: si quien vive en la casa es el viudo o la viuda con usufructo, tiene derecho a usarla en exclusiva. Lo explicamos en el usufructo del cónyuge viudo.
¿Puedo pedirle que me pague por vivir allí?
Puedes, pero no es automático. El Tribunal Supremo ha dicho que usar la cosa común en solitario no es ilícito por sí mismo: lo es cuando el uso excluye a los demás (sentencia de 29 de marzo de 2022). Dicho de otra forma, mientras nadie proteste, se entiende que el resto lo tolera.
Por eso el primer paso serio es un requerimiento fehaciente, normalmente un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, en el que le pides una de dos cosas: compartir el uso o pagar una compensación a los demás. La compensación se suele calcular a partir de lo que costaría alquilar la vivienda, en la parte que corresponde a los que no la usan. Lo prudente es contar con que los tribunales la reconozcan desde que consta que lo pediste y no se atendió, no desde el fallecimiento. Cada mes que pasa sin requerir es un mes más difícil de reclamar.
Si la herencia está sin repartir hay un matiz: lo que el ocupante deba por el uso se ajusta en la partición, junto con las rentas, los frutos y los gastos que cada heredero haya tenido (artículo 1063 del Código Civil). Se reclama para la comunidad, no para ti solo.
"Tu hermano puede usar la casa. Lo que no puede es usarla como si los demás no existierais."
Y los gastos, ¿quién los paga?
Los gastos de conservación y los que van con la propiedad (IBI, comunidad, seguro, derramas) son de todos, en proporción a la parte de cada uno (artículo 395). Lo lógico es que los consumos de quien vive allí, como la luz o el agua, los pague él. Guarda los justificantes de todo lo que pagues: se liquidan al final.
Las opciones, de menos a más conflicto
1. Una propuesta por escrito con un precio
Muchas veces el bloqueo no es mala fe, es miedo a quedarse sin casa o no saber cuánto vale. Una tasación y una propuesta concreta (te la quedas por tanto, o la vendemos por tanto y repartimos) mueve más que diez comidas familiares.
2. Que se la quede él y os pague vuestra parte
Si quiere seguir viviendo allí, es la salida natural. Y en la Comunidad Valenciana tiene una ventaja fiscal grande si se hace bien: formalizada como extinción de condominio, quien se queda la casa paga Actos Jurídicos Documentados al 1,4 % sobre la parte que adquiere, en lugar del 9 % de Transmisiones Patrimoniales de una compraventa. Si la herencia aún no se ha firmado, la casa puede adjudicársele directamente en la partición, pagando a los demás en dinero (artículo 1062). Los pasos y los requisitos están en extinción de condominio de un piso heredado.
3. Vender a un tercero y repartir
Hace falta la firma de todos. Si él acepta vender pero no quiere irse hasta el último día, se puede pactar la entrega de llaves en la propia venta. Los impuestos de la operación los contamos en vender una casa heredada en Valencia.
4. El requerimiento formal
Si no contesta o da largas, el burofax. Debe decir qué pides, en qué plazo y qué harás si no hay respuesta. Tiene tres efectos: deja probado que no toleras el uso exclusivo, abre la puerta a la compensación y sirve para acreditar que intentaste negociar. Esto último ya no es un detalle. Desde abril de 2025, para presentar una demanda civil hay que haber intentado antes una solución negociada (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025), y vale la negociación directa entre las partes o entre sus abogados.
5. El juzgado
Si la herencia está sin repartir, cualquier coheredero puede pedir la división judicial de la herencia (artículo 782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si ya sois copropietarios, se ejerce la acción de división: nadie está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400) y, como una casa no se puede partir, se adjudica a uno que paga a los demás o se vende y se reparte el precio (artículo 404).
Cuando no hay acuerdo, esa venta acaba siendo una subasta. Es lenta y suele dar peor precio que una venta normal. Por eso la demanda se usa muchas veces para que el otro se siente a negociar de verdad. Mientras la herencia siga sin partir, los coherederos también pueden pedir que el ocupante deje la casa a disposición de todos: el Tribunal Supremo lo admite desde su sentencia de 16 de septiembre de 2010, siempre que se pida en beneficio de la comunidad y no de uno solo.
Las demás salidas, incluido el contador partidor que nombra el notario, están en herederos sin acuerdo sobre un inmueble.
Plazos que corren
- El derecho a pedir el reparto no caduca. Ni la partición de la herencia ni la división de la cosa común prescriben entre coherederos y copropietarios (artículo 1965). Que hayan pasado diez años no te quita el derecho.
- La compensación sí se resiente con el tiempo. Lo que no has pedido es difícil de cobrar hacia atrás.
- Los gastos siguen llegando. IBI, comunidad y seguro se acumulan para todos, uses la casa o no.
- Puede haber un pacto de no dividir. Es válido por un máximo de diez años (artículo 400). Y el testamento puede haber prohibido la división durante un tiempo. Conviene leerlo antes de mover ficha.
Errores que lo empeoran
- Cambiar la cerradura o cortar la luz. Él tiene derecho a estar. Puede traerte un problema serio y te quita la razón que tenías.
- Dejar de pagar tu parte del IBI o de la comunidad como forma de presión. La deuda es también tuya y la casa responde de ella.
- Todo de palabra. Sin un escrito con fecha, dentro de tres años nadie podrá probar qué se pidió.
- Firmar la herencia sin pensar en la casa. El momento más barato para resolverlo es la partición. Después, cada movimiento cuesta más.
- Aceptar un valor a ojo. Sin tasación, cualquier cifra parece un abuso para alguno de los dos.
Cuándo conviene pedir ayuda
Cuando ya lo habéis hablado dos veces y no ha cambiado nada, cuando hay más de dos herederos y cada uno quiere una cosa, cuando la casa tiene hipoteca, o cuando no sabes si la herencia está aceptada. En ese punto un escrito bien hecho y una cuenta clara de lo que le cuesta a cada uno cada salida suelen desatascar la situación sin llegar al juzgado.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi hermano vivir en la casa heredada sin pagar nada?
Puede usarla, porque también es suya, pero no de forma que excluya a los demás. Si le pides por escrito compartir el uso o compensaros y no lo hace, podéis reclamarle una compensación.
¿Desde cuándo se puede reclamar la compensación por el uso?
Lo prudente es contar con que se reconozca desde que consta un requerimiento fehaciente, como un burofax, y no desde el fallecimiento. Por eso conviene requerir cuanto antes.
¿Puedo obligar a mi hermano a vender la casa?
Nadie está obligado a seguir en copropiedad (artículo 400 del Código Civil). Si no hay acuerdo, puedes pedir la división en el juzgado, que en una casa termina en adjudicación a uno o en venta en subasta y reparto del precio.
¿Caduca el derecho a pedir el reparto?
No. La acción para pedir la partición de la herencia o la división de la cosa común no prescribe entre coherederos y copropietarios (artículo 1965 del Código Civil).
¿Qué impuesto paga mi hermano si se queda la casa?
Si se hace como extinción de condominio, Actos Jurídicos Documentados al 1,4 % en la Comunidad Valenciana sobre la parte que adquiere, en lugar del 9 % de una compraventa.