Sí puedes salir del piso aunque tu hermano no quiera vender. Ningún copropietario está obligado a seguir en la comunidad y cualquiera puede pedir la división en cualquier momento (artículo 400 del Código Civil). Como un piso no se puede partir, si no hay acuerdo se adjudica a uno que paga al otro o se vende y se reparte el precio (artículo 404). Si la herencia aún no está repartida, el primer paso es la partición (artículo 1052).
En este artículo
Primero: ¿en qué punto está la herencia?
El camino depende de si ya habéis firmado la herencia ante notario.
- Sí, y el piso está a nombre de los dos. Sois copropietarios, cada uno con su porcentaje. Puedes vender tu parte o pedir la división.
- No, la herencia sigue sin repartir. Aún no tienes «medio piso», sino una parte de toda la herencia. Lo que se pide es la partición.
Lee antes el testamento, porque puede prohibir la división (artículo 1051). Y un pacto entre vosotros de no dividir solo vale diez años como máximo (artículo 400). Si lleváis años así, mira qué pasa con una herencia sin hacer desde hace años.
Las opciones, de menos a más conflicto
1. Negociar: que te compre tu parte o comprarle la suya
Una tasación y una propuesta por escrito con un precio desatascan más que cualquier discusión. Si uno se queda el piso y paga al otro, lo habitual es una extinción de condominio, que paga menos impuesto que una compraventa. Está explicado en extinción de condominio en una herencia. Si además vive en el piso sin pagaros nada, lee mi hermano vive en la casa heredada.
2. Vender tu parte a un tercero
Puedes vender tu parte sin pedirle permiso: cada condueño es dueño pleno de su parte (artículo 399). El comprador ocupa tu lugar y podrá pedir después la división.
Tu hermano tiene una carta, el retracto. Puede quedarse con lo que vendiste pagando al comprador lo mismo, en las mismas condiciones, más los gastos del contrato (artículos 1518 y 1521). Los plazos son cortos:
- Si ya sois copropietarios: retracto de comuneros (artículo 1522). Nueve días desde que la venta se inscribe en el Registro de la Propiedad o, si no se inscribe, desde que se entera (artículo 1524).
- Si la herencia no está repartida y vendes tu cuota hereditaria a un extraño: retracto de coherederos (artículo 1067). Un mes desde que se le comunica. Ojo: vender tu derecho hereditario supone aceptar la herencia (artículo 1000).
Hay compradores de partes de pisos, pero lo normal es que paguen bastante menos que tu parte proporcional, porque compran también el pleito con tu hermano. Y quien vende puede deber plusvalía municipal, porque es una transmisión (artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales). Más en plusvalía municipal en una herencia.
3. Si la herencia no está repartida: la partición
Cualquier coheredero puede pedir la partición cuando quiera (artículo 1052). Hay dos vías:
- Contador-partidor dativo ante notario. Si el testamento no nombra uno, los herederos con al menos el 50 % de la herencia pueden pedir al notario que lo nombre (artículo 1057). Si sois dos hermanos a medias, tú solo llegas a ese 50 %. El contador hace el reparto y el notario lo aprueba si no firmáis todos (artículo 66 de la Ley del Notariado). Puede hacerlo el notario del último domicilio del fallecido o de un distrito colindante: si tus padres vivían en Valencia, uno de Valencia.
- Partición judicial. La pide cualquier coheredero (artículo 782 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) en el juzgado del último domicilio del fallecido (artículo 52.1.4.º). Junta en diez días, contador y peritos por acuerdo o por sorteo, dos meses para presentar el reparto y diez días para oponerse (artículos 783 a 787).
Clave: en la partición, si una cosa es indivisible, basta con que un solo heredero pida su venta en pública subasta, con licitadores de fuera, para que se haga (artículo 1062). Tu hermano no puede bloquearlo. Si lo que pasa es que no quiere firmar, mira un heredero no quiere firmar la herencia.
4. Si ya sois copropietarios: la acción de división
Es la demanda para acabar con la copropiedad (artículo 400). Un piso no se reparte por metros, así que se aplica el artículo 404: se lo queda uno pagando al otro o se vende y se reparte el dinero. Si heredasteis un edificio entero, cualquiera puede pedir que se divida en pisos independientes (artículo 401).
Desde el 20 de marzo de 2024, por la reforma aprobada en 2023, la división de cosa común se tramita por juicio verbal, sea cual sea el valor del piso (artículo 250.1.16.º). Y la acción no prescribe, por muchos años que pasen (artículo 1965).
Antes del juzgado, hay que intentar negociar
Desde el 3 de abril de 2025 no se admite una demanda civil sin un intento previo de negociación (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Sirve la negociación directa entre vosotros o entre abogados.
Si tu hermano no contesta, no te quedas atascado. Basta un documento que pruebe que recibió tu invitación, como un burofax con certificación de texto. Si en treinta días naturales no hay respuesta ni reunión, se entiende terminado sin acuerdo (artículo 10). Y si rehúsa negociar sin justa causa, puede quedarse sin costas a su favor aunque gane (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
La subasta: por qué es la última salida
Si nadie se queda el piso, se acaba subastando. Lo normal es que el juzgado aplique las reglas de la Ley de Enjuiciamiento Civil: subasta en el Portal de Subastas del BOE, con pujas durante veinte días naturales (artículo 649). En la subasta judicial de un inmueble se pueden aprobar pujas por debajo del 70 % del valor de subasta (artículo 670). Nadie garantiza el precio de mercado. Por eso muchas demandas acaban en acuerdo antes, y la ley os deja pactar en cualquier momento (artículo 789).
Plazos y costes orientativos
- Partición judicial: sus plazos están arriba; si hay oposición, sigue como juicio verbal. La duración total no la fija la ley: depende del juzgado y de cuánto se discuta.
- Abogado y procurador: obligatorios en la demanda de división del piso (artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- Tasa judicial: las personas físicas no la pagan (artículo 4.2 de la Ley 10/2012).
- Otros gastos: tasación, contador y peritos, notaría y registro según arancel, y las costas si pierdes.
Errores frecuentes
- Esperar a que cambie de idea. El IBI, la comunidad y el seguro siguen llegando a los dos.
- Negociar solo de palabra. Sin un escrito con fecha no podrás acreditar el intento que exige la ley.
- Vender tu parte sin contar con el retracto. Si la venta no se inscribe ni se le comunica, su plazo no empieza a correr.
Cuándo conviene pedir ayuda
Cuando ya le has hecho una propuesta y no contesta, cuando no sabes si la herencia está aceptada o repartida, o cuando te ofrecen comprar tu parte. Puedes reservar una consulta y lo vemos con tus papeles delante.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obligar a mi hermano a vender el piso de la herencia?
Sí, de forma indirecta. Nadie está obligado a seguir en copropiedad (artículo 400 del Código Civil). Si no hay acuerdo, el juez adjudica el piso a uno que paga al otro o manda venderlo y repartir el precio (artículo 404).
¿Puedo vender mi parte del piso heredado sin permiso de mi hermano?
Sí. Cada copropietario puede vender su parte (artículo 399 del Código Civil). Tu hermano puede quedársela por retracto pagando lo mismo que el comprador.
¿Cuánto tiempo tiene mi hermano para quedarse la parte que vendo?
Nueve días desde la inscripción en el Registro o desde que conoce la venta si ya sois copropietarios (artículo 1524). Un mes desde que se le comunica si vendes tu cuota de una herencia sin repartir (artículo 1067).
¿Tengo que intentar negociar antes de ir al juzgado?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025 es requisito para demandar (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Si tu hermano no responde en treinta días naturales, se entiende intentado.
¿Caduca el derecho a pedir que se divida el piso?
No. La acción para pedir la partición de la herencia o la división de la cosa común no prescribe entre coherederos y copropietarios (artículo 1965 del Código Civil).