Cuando se acepta una herencia con un inmueble y varios herederos, el piso pasa a ser de todos a la vez, cada uno con su parte. Eso se llama proindiviso o condominio. Funciona mientras todos quieren lo mismo. En cuanto uno quiere vender, otro quiere quedarse a vivir y un tercero no contesta, empiezan los problemas.
Qué es la extinción de condominio
Es la operación por la que el inmueble deja de ser de varios y pasa a ser de uno solo, que compensa a los demás en dinero por su parte. La base está en el Código Civil: nadie está obligado a seguir compartiendo un bien (artículo 400) y, cuando el bien no se puede dividir sin que pierda su valor, como ocurre con un piso, se adjudica a uno que paga a los otros o se vende y se reparte el precio (artículo 404).
No es una compraventa, aunque el resultado se parezca. Y esa diferencia es la que cambia los impuestos.
Cómo se hace, paso a paso
- Poneros de acuerdo en el valor. Con una tasación o con el valor de referencia de Catastro como suelo. Un valor demasiado bajo trae problemas con Hacienda.
- Escritura ante notario. Firman todos los copropietarios. En la misma escritura se adjudica el piso a uno y se deja constancia del pago a los demás.
- Pago de la compensación. Por transferencia o cheque bancario, para que quede acreditado.
- Impuesto y Registro. Se liquida el impuesto en el plazo de un mes y se inscribe la finca a nombre del nuevo dueño único.
Si la herencia todavía no está aceptada, se puede hacer todo en la misma firma: aceptación, adjudicación y pago a los demás herederos. Suele ser la forma más limpia.
Ojo con la hipoteca
Si el piso tiene hipoteca, la extinción de condominio no saca a nadie del préstamo por sí sola. El banco tiene que aceptar que el que se va deje de ser deudor, y no siempre quiere. Hasta que lo haga, quien salió de la propiedad sigue respondiendo de la deuda. Conviene hablar con el banco antes de ir a la notaría. Lo explicamos en heredar un piso con hipoteca.
Qué impuestos se pagan
El que se queda el piso paga Actos Jurídicos Documentados, no Transmisiones Patrimoniales. En la Comunitat Valenciana el tipo general es el 1,4 %, y se calcula sobre el valor de la parte que adquiere, no sobre el piso entero. Si se queda con los dos tercios que eran de sus hermanos, paga sobre esos dos tercios.
Los que salen tienen que mirar su IRPF. Si cobran por su parte más de lo que esa parte valía cuando la heredaron, hay una ganancia patrimonial que se declara. Si la extinción se hace poco después de heredar y por el mismo valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, lo normal es que no haya ganancia.
La plusvalía municipal no se paga en la extinción. Se pagará el día que el nuevo dueño venda, contando el tiempo desde la herencia. Más detalle en plusvalía municipal en una herencia.
"Entre hermanos, comprar la parte del otro y extinguir el condominio llevan al mismo sitio. Lo que cambia es la factura de impuestos."
Extinción de condominio o compraventa
| Concepto | Extinción de condominio | Compraventa de la parte |
|---|---|---|
| Impuesto del que adquiere | AJD, 1,4 % en la Comunitat Valenciana | ITP, 9 % general |
| Base | Valor de la parte que adquiere | Valor de la parte que compra |
| Plusvalía municipal | No se paga ahora | La paga quien vende |
| IRPF de quien sale | Solo si hay ganancia | Solo si hay ganancia |
Para que Hacienda lo trate como extinción y no como compraventa, el inmueble tiene que ser indivisible, la compensación debe pagarse en dinero y el resultado tiene que ser real: que el piso quede para uno solo o que de verdad se reduzca el número de dueños. Si se hace a medias, puede acabar tributando como una compra.
Y si no hay acuerdo
Cualquier copropietario puede pedir al juzgado la división. Como un piso no se parte, la sentencia acaba ordenando su venta en subasta y el reparto del dinero. Es lento, cuesta y casi siempre se vende peor que de mutuo acuerdo. Antes de llegar ahí hay otras salidas, que contamos en herederos sin acuerdo sobre un inmueble. Y si lo que queréis todos es vender a un tercero, mira vender una casa heredada en Valencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto paga el que se queda el piso?
Actos Jurídicos Documentados. En la Comunitat Valenciana el tipo general es el 1,4 %, sobre el valor de la parte que adquiere.
¿Se paga plusvalía municipal en una extinción de condominio?
No. Se pagará cuando el nuevo dueño único venda el inmueble, contando el tiempo desde la herencia.
¿El que vende su parte paga IRPF?
Solo si cobra más de lo que valía su parte cuando la adquirió. Si la extinción es poco después de heredar y por el mismo valor, lo normal es que no haya ganancia.
¿Qué pasa con la hipoteca?
La extinción no libera del préstamo al que sale. Tiene que aceptarlo el banco. Hasta entonces sigue respondiendo de la deuda.
¿Y si uno de los herederos no quiere firmar?
Cualquier copropietario puede pedir la división judicial, que termina en subasta del inmueble. Suele ser la peor salida para todos, así que merece la pena negociar antes.