Casi todas las compraventas de vivienda entre particulares pasan por un contrato de arras antes de llegar a la notaría. Sirve para fijar el precio, reservar el inmueble y dar tiempo: al comprador para conseguir la hipoteca, al vendedor para reunir papeles o cancelar la suya. El problema es que se firma con prisa, muchas veces sobre un modelo que alguien tenía guardado, y la palabra «arras» no significa siempre lo mismo.
En este artículo
Tres tipos de arras
| Tipo | Para qué sirven | Si una parte no cumple |
|---|---|---|
| Penitenciales | Permiten desistir pagando un precio | El comprador pierde lo entregado. El vendedor lo devuelve duplicado. Y ahí termina. |
| Confirmatorias | Son un pago a cuenta que prueba que hay contrato | La otra parte puede exigir que se cumpla o resolver, con daños y perjuicios. |
| Penales | Fijan de antemano la indemnización | Quien incumple paga la pena pactada, y en principio no se libra de cumplir. |
Las penitenciales: el artículo 1454
Son las más conocidas y las únicas que el Código Civil regula con ese nombre. El artículo 1454 dice que, si han mediado arras o señal, el contrato puede rescindirse allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Traducido: cualquiera de los dos puede echarse atrás sin dar explicaciones. Si te arrepientes tú, pierdes la señal. Si se arrepiente el vendedor, te devuelve el doble. Nadie puede obligar al otro a ir a la notaría ni reclamar más daños que esos.
Es una salida cómoda, y precisamente por eso los tribunales la miran con lupa. Para que unas arras sean penitenciales tiene que constar con claridad que las partes quisieron reservarse el derecho a desistir. Lo prudente es que el contrato lo diga con todas las letras y cite el artículo.
Las confirmatorias: aquí no hay marcha atrás
Si el contrato solo dice que se entrega una cantidad «en concepto de arras» o «como señal y parte del precio», lo normal es que se entiendan confirmatorias. Son un anticipo del precio y la prueba de que la venta está cerrada.
La consecuencia es seria. Si una parte no cumple, la otra puede elegir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con indemnización de daños e intereses en los dos casos (artículo 1124 del Código Civil). Es decir, el vendedor puede reclamarte judicialmente que compres, y tú puedes reclamarle que venda. Perder la señal no te libera.
"La palabra arras no decide nada. Decide la frase que viene detrás: si puedes desistir perdiendo la señal o si estás obligado a comprar."
Las penales
Funcionan como una cláusula penal. La cantidad pactada sustituye a la indemnización de daños si alguien incumple, salvo que se acuerde otra cosa (artículo 1152). Pero pagar la pena no exime de cumplir, a no ser que ese derecho se haya reservado expresamente (artículo 1153). Y el juez puede moderarla si la obligación se cumplió en parte o de forma irregular (artículo 1154).
Qué pasa si se echa atrás el comprador
- Con arras penitenciales, pierde lo que entregó y no debe nada más.
- Con confirmatorias o penales, el vendedor puede exigirle que compre o resolver y pedir daños.
El caso que más se repite es el de la hipoteca denegada. Que el banco no te dé el préstamo no anula el contrato por sí solo. Si quieres recuperar la señal en ese supuesto, tiene que estar escrito: una condición que diga que, si no se concede la financiación en un plazo y se acredita con la carta del banco, las arras se devuelven.
Qué pasa si se echa atrás el vendedor
- Con arras penitenciales, te devuelve el doble de lo que entregaste. Si le llega una oferta mejor, puede hacerle cuentas y salirse.
- Con confirmatorias, puedes exigirle que venda al precio pactado o resolver y reclamar los daños que acredites.
Ninguno de los tres tipos es mejor en abstracto. Si lo que quieres es asegurarte ese piso, te interesa que el vendedor no pueda desistir. Si todavía dependes del banco, te interesa poder salir.
Qué comprobar antes de firmar
- Una nota simple del día. Te dice quién es el dueño según el Registro de la Propiedad y qué cargas pesan sobre la finca: hipotecas, embargos, usufructos. Cómo se lee lo contamos en cargas y nota simple.
- Quién firma. Tienen que firmar todos los titulares. Si el piso viene de una herencia, los herederos deben tenerla aceptada e inscrita, o comprometerse a hacerlo antes de la escritura (lo vemos en vender una casa heredada en Valencia). Si es la vivienda habitual de un matrimonio, hace falta el consentimiento de los dos cónyuges aunque solo figure uno como dueño (artículo 1320 del Código Civil). Y si firma un apoderado, pide ver el poder.
- Las cargas y quién las cancela. Si hay una hipoteca viva, el contrato debe decir que se cancela antes o en el mismo acto de la escritura, a costa del vendedor.
- El plazo. Una fecha límite concreta para firmar ante notario, y qué pasa si se supera.
- El estado de la vivienda. Libre de inquilinos y ocupantes, al corriente de comunidad y de IBI, y con qué muebles se entrega.
- Los gastos. Salvo pacto, el Código Civil pone los de la escritura a cargo del vendedor y los de la primera copia y posteriores a cargo del comprador (artículo 1455). Mejor dejarlo escrito.
- El pago de la señal. Por transferencia a la cuenta del vendedor, con el concepto bien puesto. Nunca en efectivo sin recibo.
Cuánto se entrega de señal
Lo que acordéis. Ninguna ley fija un porcentaje ni un mínimo. Piensa que esa cifra es, en unas penitenciales, lo que pierdes si te sales y lo que el vendedor paga de más si se sale él. Una señal muy pequeña no ata a nadie y una muy grande te deja expuesto si algo se tuerce con el banco.
Y no la confundas con el coste total. Al comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad Valenciana pagarás además el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que con carácter general es del 9 % (11 % si el valor supera el millón de euros). Puedes estimarlo en nuestra calculadora de ITP.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si firmo arras y luego no compro?
Depende del tipo. Con arras penitenciales pierdes la señal y nada más. Con confirmatorias o penales, el vendedor puede exigirte que compres o resolver el contrato y reclamarte daños.
¿Y si es el vendedor quien se echa atrás?
Con arras penitenciales tiene que devolverte el doble de lo que entregaste (artículo 1454 del Código Civil). Con confirmatorias puedes exigirle que venda o pedir la resolución con daños y perjuicios.
¿Recupero la señal si el banco no me da la hipoteca?
Solo si el contrato lo prevé. Sin una cláusula que condicione la compra a la financiación, la denegación del préstamo no te libera.
¿Cuánto hay que dar de arras?
Lo que pacten comprador y vendedor. No hay una cifra legal.