Hasta 2021, en el Impuesto de Sucesiones los herederos declaraban el valor de los inmuebles y la Administración podía comprobarlo después. La Ley 11/2021 cambió las reglas: desde el 1 de enero de 2022, la base del impuesto para los inmuebles es, como mínimo, su valor de referencia del Catastro. Si declaras menos, Hacienda aplica el valor de referencia igualmente.
Qué es y dónde se consulta
El valor de referencia lo calcula la Dirección General del Catastro a partir de las compraventas ante notario de la zona. Es un valor estadístico, por zonas, que no ve el estado concreto de cada vivienda. Se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble y la fecha del fallecimiento, que es la que manda en una herencia.
Cuándo te perjudica
Vivienda para reformar
El valor de referencia no sabe que la casa lleva treinta años sin tocarse. Si necesita una reforma completa, su valor real puede estar claramente por debajo del de la zona.
Vivienda ocupada o con inquilino antiguo
Una vivienda con ocupantes o con una renta muy por debajo de mercado vale menos para cualquier comprador. El valor de referencia no lo refleja.
Planta baja, sin ascensor o con defectos
Las características que penalizan una vivienda concreta dentro de su edificio o calle no siempre se recogen en un valor calculado por zonas.
En la Comunitat Valenciana, si el heredero es cónyuge, hijo o padre del fallecido, la bonificación del 99 % hace que el impacto en Sucesiones sea pequeño. Pero el valor declarado importa igual por otra razón: es el valor de adquisición en el IRPF cuando vendas la vivienda. Declarar un valor alto al heredar reduce la ganancia que tributará después. Lo explicamos en vender una casa heredada en Valencia. Para sobrinos, hermanos y otros parientes sin bonificación, en cambio, un valor de referencia inflado se paga directamente en el impuesto.
Cómo reclamarlo
El valor de referencia no se recurre por sí solo. Se discute a través del impuesto, por dos vías:
Rectificar la autoliquidación
Se presenta el impuesto con el valor de referencia y después se solicita la rectificación, aportando prueba de que el valor real es menor: normalmente un informe de tasación. La Administración pide un informe al Catastro antes de resolver.
Recurrir la liquidación
Si Hacienda gira una liquidación aplicando el valor de referencia, se puede recurrir en reposición o ante el tribunal económico administrativo, con la misma prueba.
Sin una tasación que explique por qué esa vivienda concreta vale menos que su zona, la reclamación no prospera. Y hay que hacer números antes: reclamar solo compensa si el ahorro supera el coste de la tasación y del procedimiento.
Cómo lo resolvemos en Equus Capital
Revisamos el valor de referencia de cada inmueble de la herencia, lo comparamos con su valor real y calculamos el efecto en Sucesiones, en la plusvalía municipal y en el IRPF de una venta futura. Con esos números decidimos contigo si conviene declarar, rectificar o recurrir. Si la herencia es de un no residente, lo gestionamos todo desde Valencia. La primera consulta es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
Es un valor que calcula la Dirección General del Catastro a partir de las compraventas de la zona. Desde 2022 es la base mínima del Impuesto de Sucesiones para los inmuebles.
¿Dónde se consulta el valor de referencia de una vivienda heredada?
En la Sede Electrónica del Catastro, con la referencia catastral del inmueble y la fecha del fallecimiento, que es la que se toma en una herencia.
¿Puedo declarar un valor inferior al de referencia?
Puedes, pero Hacienda aplicará igualmente el valor de referencia. Lo correcto es declararlo y después pedir la rectificación aportando una tasación que demuestre que el valor real es menor.
¿Me conviene declarar un valor alto aunque tenga la bonificación del 99 %?
A menudo sí, porque el valor declarado al heredar es el valor de adquisición en el IRPF si vendes después. Un valor más alto reduce la ganancia que tributará en la venta.
¿Qué necesito para reclamar el valor de referencia?
Una prueba sólida de que el valor real es menor, normalmente un informe de tasación que explique las características concretas del inmueble que la zona no refleja.