La respuesta corta: si nadie puja en la subasta judicial de un inmueble, el acreedor ya no puede pedir que se lo adjudiquen. Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice que, con la subasta desierta, se alza el embargo si lo pide el deudor, y que este puede presentar a alguien que se quede el bien por al menos el 50 % del valor de subasta. La deuda no se borra, porque nadie ha pagado nada. En las ejecuciones anteriores a esa fecha rige la regla antigua.
En este artículo
Qué dice hoy la ley si nadie puja
La Ley Orgánica 1/2025 reescribió el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que se aplica también a la subasta de una ejecución hipotecaria (artículo 691.4). Con la subasta desierta:
- Se alza el embargo a petición del deudor.
- El deudor puede traer un comprador. Por su cuenta o a propuesta del acreedor, puede designar a alguien que se quede el bien por el 50 % o más del valor de subasta. Vale una cifra menor si paga entera la deuda reclamada, con un mínimo del 40 %. Entonces la ejecución se termina y quedan libres los demás bienes.
- Por debajo, decide el letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes, mirando la conducta del deudor, si hay otros bienes y lo que cada uno gana o pierde.
- De común acuerdo, acreedor y deudor pueden pedir otra subasta o pactar otra forma de pago (artículo 640).
Y el cambio que más pesa: si no hubo pujas, el acreedor ya no puede pedir la adjudicación (artículo 647.2). Si quiere el piso, tiene que pujar durante la subasta, cosa que puede hacer sin depósito aunque no haya más postores.
Un matiz. La ley habla de alzar «el embargo», pero en una ejecución hipotecaria lo que pesa sobre el piso es la hipoteca, y una hipoteca inscrita no se cancela sin consentimiento del acreedor o sentencia (artículo 82 de la Ley Hipotecaria). Lo prudente es contar con que sigue en el Registro.
Si la ejecución empezó antes del 3 de abril de 2025
La reforma solo se aplica a los procedimientos iniciados después de su entrada en vigor (disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025). En los anteriores, que todavía son muchos, manda el texto antiguo del artículo 671: el acreedor tenía veinte días desde la subasta desierta para pedir la adjudicación. Si no era la vivienda habitual, por el 50 % del valor de subasta o por lo que se le debiera por todos los conceptos. Si era la vivienda habitual, por el 70 % o, si lo debido era menos, por el 60 %. Pasados los veinte días sin pedirla, se alzaba el embargo a petición del deudor.
Con la misma subasta desierta, el resultado puede ser el contrario según la fecha de inicio. Es lo primero que hay que mirar.
"Una subasta desierta no paga nada. El piso sigue a tu nombre y la deuda sigue entera."
Qué pasa con la deuda
Si nadie se adjudica el piso, no entra dinero y la deuda sigue generando intereses. Mientras no haya decreto de adjudicación, el piso sigue siendo tuyo y puedes venderlo o negociar.
Cuando sí hay adjudicación y el precio no cubre todo, el acreedor puede reclamar la diferencia contra tus demás bienes (artículo 579.1). El juzgado certifica la deuda pendiente, separando principal, intereses y costas (artículo 654.3). Si lo adjudicado es tu vivienda habitual hipotecada, el artículo 579.2 añade dos reglas a tu favor:
- Liberación pagando una parte. Quedas liberado si en cinco años desde la aprobación del remate pagas el 65 % de lo pendiente, más solo el interés legal del dinero. Por cada 10.000 € pendientes, 6.500 € más ese interés. O el 80 % dentro de los diez años.
- Reparto de la plusvalía. Si el acreedor, su cesionario o una sociedad de su grupo vende la vivienda en diez años, lo que debas se reduce en el 50 % de la plusvalía obtenida, descontados los costes que acredite.
Si estás al principio del proceso, lee me van a subastar la casa: qué puedo hacer.
Qué significa para quien tiene el crédito (NPL)
Si compras un crédito hipotecario en ejecución (un NPL), la subasta desierta ha pasado de ser una salida a ser un riesgo.
- No hay segunda oportunidad. En una ejecución posterior a la reforma, si no pujas, después no puedes pedir la adjudicación.
- Puedes pujar sin depósito. En vivienda habitual, si tu puja se queda corta y el deudor no mejora, el remate se aprueba por el 70 % del valor de subasta, o por lo que se te deba si es menos, con un mínimo del 60 % (artículo 670.3).
- Pon precio al escenario malo. Una subasta desierta deja el crédito vivo, sin piso y con más tiempo por delante. En estas operaciones se puede perder dinero.
Más en vivienda habitual en la ejecución hipotecaria.
Y para quien busca una cesión de remate
La cesión de remate es el derecho del acreedor que ha pujado a pasar su remate a un tercero, como tarde en los cinco días que da el letrado antes del decreto de adjudicación (artículo 647.3). Si nadie puja, tampoco el acreedor, no hay remate que ceder. Queda la puerta del artículo 671: el deudor, a propuesta del acreedor si quiere, designa a un comprador por al menos el 50 %. Exige que el deudor colabore. Lo básico está en qué es una cesión de remate.
La salida negociada, antes de llegar ahí
Una subasta sin pujas es mala noticia para todos: el deudor sigue debiendo y el acreedor no cobra. Hay caminos mejores, de menos a más conflicto:
1. Venta pactada
El deudor vende en el mercado con un plazo acordado y el acreedor cancela la hipoteca por una cifra cerrada. Suele dar mejor precio que una subasta y lo que sobre es del deudor.
2. Convenio en el juzgado
Acreedor y deudor acuerdan cómo vender, también con una entidad especializada. El letrado lo aprueba y la ejecución se suspende (artículo 640).
3. Dación en pago
El deudor entrega el piso y la deuda se cancela. Que la cancelación total conste por escrito. Lo vemos en dación en pago: cuándo conviene.
El deudor cierra o reduce la deuda sin la cola del artículo 579 y el acreedor cobra antes y con menos gasto. No hay garantía de acuerdo, pero el interés es común.
Errores frecuentes
- Creer que la deuda se ha perdonado. Una subasta desierta no cancela nada.
- Aplicar la regla equivocada. Antes o después del 3 de abril de 2025 cambia todo.
- Como acreedor, decidir tarde. Sin pujas, ya no hay adjudicación que pedir.
- Firmar con prisa con quien se ofrece a quedarse el piso o la deuda, sin que lo revise alguien independiente.
Cuándo pedir ayuda
En cuanto la subasta quede desierta, que es cuando hay más margen para pactar. Si la ejecución está en un juzgado de Valencia o de la Comunitat Valenciana, empieza por el expediente: fecha de inicio, si es vivienda habitual, valor de subasta y cargas.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si una subasta judicial queda desierta?
Desde el 3 de abril de 2025, el acreedor ya no puede pedir la adjudicación. Se alza el embargo si lo pide el deudor, y este puede presentar a alguien que se quede el bien por al menos el 50 % del valor de subasta (artículo 671 de la LEC).
¿El banco o el fondo se queda el piso si nadie puja?
No, en las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025. Tiene que pujar durante la subasta (artículo 647.2). En las anteriores podía pedir la adjudicación en veinte días.
¿Se cancela la deuda si la subasta queda desierta?
No. Nadie ha pagado nada, así que la deuda sigue entera con sus intereses.
¿Cuánto debo después de perder mi vivienda habitual en la subasta?
Lo que el remate no cubrió, pero quedas liberado si pagas el 65 % en cinco años o el 80 % en diez, más el interés legal (artículo 579.2 de la LEC).
¿Se puede hacer una cesión de remate si nadie puja?
No. Sin pujas no hay remate que ceder (artículo 647.3). La vía es que el deudor designe un comprador por al menos el 50 % del valor de subasta.