La respuesta corta: sí, puedes entregar tu casa al banco para cancelar la hipoteca, pero solo si el acreedor acepta. Nadie puede obligarle a recibir una cosa distinta de la que se le debe (artículo 1166 del Código Civil). La excepción es el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012: si tu entidad está adherida y cumples sus requisitos, tiene que aceptar la dación y la deuda queda cancelada entera. Fuera de ese caso es una negociación, y bien planteada puede salir bien para los dos.
En este artículo
- Qué es una dación en pago
- Cuándo es obligatoria: el Código de Buenas Prácticas
- Qué gana el deudor
- Qué gana el acreedor, y qué arriesga
- Impuestos: lo que pagas tú y lo que paga quien recibe el piso
- Alternativas parecidas, de menos a más conflicto
- Errores frecuentes
- Cuándo conviene pedir ayuda
- Preguntas frecuentes
Qué es una dación en pago
Es entregar un bien, normalmente la vivienda hipotecada, para pagar una deuda de dinero. El Código Civil no la regula con ese nombre: se apoya en la libertad de pactos (artículo 1255) y en las reglas del pago. En la cesión de bienes, una figura cercana, el deudor solo queda liberado por el importe líquido de lo cedido, salvo pacto en contrario (artículo 1175). La lección: si tu casa vale menos de lo que debes, el acuerdo tiene que decir por escrito que la deuda queda cancelada en su totalidad. Si no, puedes seguir debiendo la diferencia, porque respondes con todos tus bienes (artículo 1911).
Cuándo es obligatoria: el Código de Buenas Prácticas
El Real Decreto-ley 6/2012 sigue vigente. Su Código de Buenas Prácticas es de adhesión voluntaria (artículo 5.1), pero la entidad adherida tiene que aplicarlo cuando acreditas que estás en el umbral de exclusión (artículo 5.4). Pregunta por escrito si tu entidad está adherida: si te has retrasado en alguna cuota, debe informarte (artículo 5.9).
La dación es obligatoria si se cumple todo esto a la vez:
- Umbral de exclusión (artículo 3.1): ingresos familiares de hasta tres veces el IPREM anual de catorce pagas (más con discapacidad), un empeoramiento económico o una situación de especial vulnerabilidad en los últimos cuatro años y una cuota que supere el 50 % de los ingresos netos.
- Requisitos de la dación (artículo 3.2): sin otros bienes suficientes, única vivienda, préstamo pedido para comprarla y sin otras garantías con patrimonio.
- Precio de compra limitado, con un máximo de 250.000 euros (artículo 5.2).
- Un orden: primero se pide la reestructuración. Si no es viable, ni tampoco la quita, la dación se pide en los veinticuatro meses siguientes a esa solicitud (apartado 3.a del Anexo).
- Sin subasta anunciada ni cargas posteriores a la hipoteca, como un embargo (apartado 3.e del Anexo).
Entonces la entidad tiene que aceptar la casa y la deuda queda cancelada, también para los avalistas (apartado 3.b). Si lo pides en ese momento, puedes quedarte dos años de alquiler con una renta anual del 3 % de la deuda (apartado 3.c). Si la entidad incumple, puedes reclamar ante el Banco de España (artículo 6.6).
¿Y si tu préstamo lo ha comprado un fondo? Para ventas hechas desde el 8 de octubre de 2026, el nuevo artículo 25 bis.2 de la Ley 5/2019 mantiene los derechos del Código al que estaba adherido el banco. Viene del Real Decreto-ley 29/2026, que el BOE todavía no recoge como convalidado: comprueba cómo está. Lo explicamos en un fondo ha comprado mi hipoteca.
Qué gana el deudor
- La deuda cancelada o reducida, por escrito y con fecha.
- Sin subasta ni lanzamiento, que pueden acabar con la casa vendida por menos de lo que vale y con deuda pendiente. Lo contamos en me van a subastar la casa.
- Tiempo para organizarte: una fecha pactada para entregar las llaves, un alquiler temporal o una ayuda para la mudanza. El Código incluso permite que la entidad te ceda parte de la plusvalía si colaboras en la venta posterior (apartado 3.d).
- Avalistas liberados, si el acuerdo lo dice. Si tus padres avalaron, que conste.
Qué gana el acreedor, y qué arriesga
Gana tiempo y se ahorra el juzgado. Recibe las llaves y tu colaboración, y puede vender antes. Y evita un riesgo: si el piso es la vivienda habitual de una familia vulnerable, el lanzamiento tras una ejecución puede quedar suspendido hasta el 15 de mayo de 2028 (artículo 1.1 de la Ley 1/2013).
Sus motivos para dudar, que te conviene conocer:
- Las cargas posteriores siguen ahí. La ejecución las cancela (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); la dación, no. Por eso un embargo posterior suele bloquearla.
- Hereda deudas del piso: comunidad del año en curso y los tres anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal) e IBI pendiente (artículo 64.1 del texto refundido de Haciendas Locales).
Cuando analizo una operación así hago la cuenta del acreedor: valor del piso hoy, menos impuestos, deudas del inmueble y el coste de recuperarlo por el juzgado. Si la dación mejora esa cifra, hay acuerdo posible.
Impuestos: lo que pagas tú y lo que paga quien recibe el piso
Para ti, como deudor
IRPF. Está exenta la ganancia al entregar en dación tu vivienda habitual, seas el deudor o su avalista, para cancelar una hipoteca sobre ella con un banco u otro prestamista profesional, si no tienes otros bienes suficientes para pagar toda la deuda (artículo 33.4.d de la Ley del IRPF). Si vendes a un tercero para pagar, esta exención no se aplica tal cual.
Plusvalía municipal. Exenta en los mismos casos (artículo 105.1.c del texto refundido de Haciendas Locales). Nadie de tu unidad familiar debe tener otros bienes suficientes (se presume, pero se puede comprobar después) y debes haber estado empadronado en la vivienda sin interrupción los dos años anteriores, o desde que la compraste si fue hace menos.
Si la entidad te perdona una parte de la deuda, pregunta antes de firmar cómo tributa esa parte.
Para quien recibe el piso
La adjudicación en pago de deudas tributa como transmisión patrimonial (artículo 7.2.A del texto refundido del impuesto) y la paga quien adquiere (artículo 8.a). En la Comunitat Valenciana el tipo general es el 9 % desde el 1 de junio de 2026, y el 11 % si el inmueble vale más de un millón de euros (artículo 13.Uno de la Ley 13/1997 de la Generalitat). La base, como regla, es el valor de referencia del Catastro o el declarado, si es mayor (artículo 10.2). Puedes estimarlo con nuestra calculadora de ITP.
Alternativas parecidas, de menos a más conflicto
- Vender tú, con un plazo pactado y una cifra con la que el acreedor cancela la hipoteca. Suele dar mejor precio que una subasta.
- Quita con pago: pagas menos de lo que debes a cambio de cancelarlo todo.
- Dación en pago, cuando no hay forma de vender ni de pagar. Mejor antes de que se anuncie la subasta.
- Dación con alquiler: entregas la casa y sigues en ella como inquilino un tiempo pactado.
- La ejecución, si no hay acuerdo.
Errores frecuentes
- Firmar una dación que no dice «cancelación total». Es el error más caro.
- Esperar a la subasta. Una vez anunciada, el Código ya no obliga a la dación.
- No mirar el Registro. Un embargo posterior puede tumbar el acuerdo. Pide una nota simple antes de negociar.
- Pactar de palabra. Lo que no está firmado no para un juzgado.
Cuándo conviene pedir ayuda
Cuando debes varias cuotas y el banco no responde, cuando te ofrecen una dación y dudas o cuando tu deuda la ha comprado un fondo. Una cuenta clara de lo que gana cada parte suele desbloquear la negociación. Puedes reservar una consulta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dar mi casa al banco para cancelar la hipoteca?
Sí, si el banco acepta. No puedes obligarle (artículo 1166 del Código Civil), salvo que esté adherido al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 y cumplas sus requisitos.
¿Está obligado el banco a aceptar la dación en pago?
No, en general. Solo si está adherido al Código de Buenas Prácticas, cumples sus requisitos y no hay subasta anunciada ni cargas posteriores.
¿Pago impuestos si entrego mi vivienda en dación en pago?
Normalmente no. Si es tu vivienda habitual y no tienes otros bienes para pagar, la ganancia está exenta en el IRPF (artículo 33.4.d) y en la plusvalía municipal (artículo 105.1.c del texto refundido de Haciendas Locales).
¿Puedo seguir viviendo en la casa después de la dación?
Sí, si se pacta. Con el Código de Buenas Prácticas, dos años de alquiler con una renta anual del 3 % de la deuda.
¿Qué impuesto paga quien recibe el piso en la Comunitat Valenciana?
El 9 % de transmisiones patrimoniales desde el 1 de junio de 2026, o el 11 % si el inmueble vale más de un millón de euros (artículo 13.Uno de la Ley 13/1997 de la Generalitat).