La respuesta corta: que un fondo haya comprado tu deuda no te quita ningún derecho. El préstamo es el mismo, con las mismas condiciones y defensas. Cambia quién se sienta al otro lado de la mesa. El fondo lo compró por menos de lo que debes y suele preferir cobrar pronto a esperar años una subasta. Ahí está tu margen, y una salida pactada puede ser buena para los dos.
En este artículo
- Qué ha pasado con tu préstamo
- Lo primero: comprueba quién te reclama y a quién pagas
- Por qué un fondo suele estar abierto a negociar
- Las salidas, de menos a más
- ¿Está obligado el fondo al Código de Buenas Prácticas?
- El retracto de crédito litigioso: qué es y por qué rara vez encaja
- Errores frecuentes
- Cuándo pedir ayuda
- Preguntas frecuentes
Qué ha pasado con tu préstamo
Tu banco ha hecho una cesión de crédito: ha vendido su derecho a cobrarte (cómo funciona este mercado lo contamos en qué es un NPL). Es legal y no necesita tu permiso. El Código Civil permite transmitir los créditos (artículo 1112) y regula la cesión sin pedir el consentimiento del deudor (artículos 1526 y siguientes). La hipoteca va con el préstamo, así que el fondo pasa a ser también el acreedor hipotecario (artículo 1528).
El Banco de España lo explica en su portal del cliente bancario: el banco vende los créditos por un precio muy inferior a lo que se debe, y las condiciones de tu préstamo no se alteran. Si tenías algo que discutir con el banco, como una cláusula abusiva, lo puedes discutir igual con el fondo. Para las ventas hechas desde el 8 de octubre de 2026 la ley lo dice expresamente: puedes oponer al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que al banco (artículo 25 bis.1 de la Ley 5/2019).
Lo primero: comprueba quién te reclama y a quién pagas
- Pide que te acrediten la cesión: quién es el nuevo acreedor, quién gestiona el cobro y desde cuándo. Y un certificado desglosado de lo que debes hoy.
- No pagues a una cuenta que no hayas comprobado. Si pagaste al banco antes de saber de la venta, ese pago vale: quedas liberado (artículo 1527 del Código Civil). Una vez avisado, el pago debe ir al nuevo acreedor.
- Si ya hay un procedimiento judicial, el fondo debe acreditar con documentos fehacientes que sucede al banco. Si no los aporta o no bastan, el juzgado te da traslado, os cita a una comparecencia y decide (artículo 540 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si el pleito ya estaba en marcha cuando se vendió el préstamo, tienes diez días para alegar lo que te convenga (artículo 17.1).
Por qué un fondo suele estar abierto a negociar
El fondo compró tu préstamo con descuento y su negocio es recuperar más de lo que pagó en poco tiempo. Una ejecución hipotecaria tarda, cuesta dinero y acaba en una subasta de resultado incierto. Por eso un fondo acepta a menudo acuerdos que un banco no aceptaría. No hay garantía, pero sí un interés común: cerrar.
"Al fondo le suele interesar más cobrar lo razonable que quedarse con tu casa."
Las salidas, de menos a más
1. Quita o pago con descuento
Si puedes reunir una cantidad (ahorros, ayuda familiar, otra financiación), puedes ofrecer pagar menos de lo que debes a cambio de cancelar toda la deuda. Que conste por escrito que el pago la extingue entera y que el fondo cancelará la hipoteca. Pregunta antes por los efectos fiscales de la parte perdonada.
2. Plan de pagos o reestructuración
Si tus ingresos lo permiten, se puede pactar ponerte al día por tramos, alargar el plazo o una cuota más baja durante un tiempo. Que sea una cuota que puedas pagar de verdad: un plan que se incumple a los tres meses te deja peor.
3. Vender tú la casa, con un plazo pactado
Una venta normal casi siempre consigue mejor precio que una subasta. Puedes acordar con el fondo un plazo para vender, que paralice o no inicie la ejecución mientras tanto, y un importe con el que el fondo cancela la hipoteca. Si sobra dinero, es tuyo.
4. Dación en pago
Entregas la vivienda y la deuda queda cancelada. Que la cancelación es total debe constar en el acuerdo: si la casa vale menos de lo que debes, sin esa cláusula podrías seguir debiendo la diferencia. En impuestos, la ley deja exenta la ganancia en el IRPF (artículo 33.4.d de la Ley del IRPF) y la plusvalía municipal (artículo 105.1.c del texto refundido de Haciendas Locales) cuando es tu vivienda habitual y no tienes otros bienes suficientes para pagar la deuda. Revísalo antes de firmar.
5. Seguir en la casa como inquilino
Algunas daciones se pactan con un alquiler después. El Código de Buenas Prácticas prevé dos años de alquiler con una renta anual del 3 % de la deuda (apartado 3 del Anexo del Real Decreto-ley 6/2012), pero solo obliga si tu banco o el fondo están adheridos y cumples sus requisitos. Si no, se negocia.
6. Si no hay acuerdo
El fondo puede ejecutar la hipoteca. Para reclamarte todo el préstamo, la ley exige impagos de al menos el 3 % del capital o doce cuotas en la primera mitad del plazo, o el 7 % o quince cuotas en la segunda, y un requerimiento previo con un mes como mínimo para pagar (artículo 24 de la Ley 5/2019). Si es tu vivienda habitual, puedes liberarla antes de que se cierre la subasta pagando lo vencido (artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Más detalle en me van a subastar la casa: qué puedo hacer y en la vivienda habitual en la ejecución hipotecaria.
¿Está obligado el fondo al Código de Buenas Prácticas?
No necesariamente. El Código del Real Decreto-ley 6/2012 es de adhesión voluntaria (artículo 5.1). Pero si tu banco estaba adherido, el Código forma parte de tu préstamo y puedes oponerlo al fondo que lo compre: es así desde noviembre de 2022 (artículo 5.7). La novedad: en las cesiones hechas desde el 8 de octubre de 2026, no se pueden vender préstamos vencidos de deudores ya acogidos a esas medidas (artículo 25 bis de la Ley 5/2019). Si es tu vivienda habitual y cumples los requisitos, tienes seis meses desde que te comunican la venta para acreditarlo, y el banco tendría que recomprar el préstamo. Esta regla viene de un real decreto-ley de octubre de 2026 pendiente de pasar por el Congreso: comprueba cómo está cuando lo leas.
El retracto de crédito litigioso: qué es y por qué rara vez encaja
Quizá has oído que puedes cancelar tu deuda pagando lo que pagó el fondo. Viene del artículo 1535 del Código Civil: si se vende un crédito litigioso, el deudor puede extinguirlo pagando al comprador el precio, las costas y los intereses, en nueve días desde que este le reclama el pago.
El Tribunal Supremo lo aplica de forma muy restrictiva. Exige un pleito declarativo sobre si la deuda existe o es exigible, ya contestado y sin sentencia firme al venderse. Y lo descarta cuando el préstamo se vendió dentro de una cartera por un precio global (sentencias 151/2020, 505/2020 y 276/2026). Y muchas hipotecas se venden justo así. Puede estudiarse en algún caso, pero no es base para una estrategia.
Errores frecuentes
- No abrir las cartas. Los plazos corren igual y el silencio cierra puertas.
- Aceptar por teléfono. Pide el acuerdo por escrito, firmado y diciendo qué deuda se cancela: lo pactado por teléfono es muy difícil de probar.
- Firmar una dación que deja viva parte de la deuda. El error más caro.
Cuándo pedir ayuda
Cuando te llega la carta de la cesión y tienes cuotas pendientes, cuando ya hay demanda o cuando el fondo te ofrece algo y no sabes si es razonable. En Equus Capital trabajamos en este mercado y sabemos cómo valora un fondo una deuda. Revisamos tu caso y podemos sentarnos a negociar con el fondo. No prometemos resultados, pero te diremos con claridad qué margen hay.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi banco vender mi hipoteca sin mi permiso?
Sí. La cesión de un crédito no necesita el consentimiento del deudor (artículos 1112 y 1526 y siguientes del Código Civil). Tus condiciones y tus defensas siguen siendo las mismas.
¿Qué pasa si sigo pagando al banco después de la venta?
Si pagaste antes de saber de la cesión, el pago vale y quedas liberado (artículo 1527 del Código Civil). Una vez te han avisado, debes pagar al nuevo acreedor, después de comprobar los datos.
¿Puedo pagar lo mismo que pagó el fondo por mi deuda?
Solo con el retracto de crédito litigioso del artículo 1535, que el Tribunal Supremo interpreta de forma muy estricta. Es raro que encaje.
¿Acepta un fondo una quita?
Muchas veces sí, porque compró la deuda con descuento. Depende de tu caso y no hay garantía.
¿Puedo quedarme en casa si entrego la vivienda?
Puede pactarse un alquiler tras la dación. El Código de Buenas Prácticas lo prevé durante dos años, pero solo obliga si tu banco o el fondo están adheridos; en los demás casos se negocia.