Si compras un piso a un banco en Valencia, lo normal es pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 9 %, no IVA. Casi todos los pisos de banco ya se vendieron una vez, y la segunda venta de una vivienda está exenta de IVA (artículo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992 del IVA), así que tributa por ITP (artículo 7.5 del texto refundido del ITP). Solo pagarás IVA si el piso es a estrenar y es su primera venta, o si compras como empresa y el banco renuncia a la exención.
En este artículo
- Por qué un piso de banco suele ir con ITP
- Cuánto es el ITP en la Comunitat Valenciana en 2026
- Sobre qué valor se calcula
- Cuándo el banco puede cobrarte IVA
- Pisos a estrenar o rehabilitados: IVA del 10 % y AJD
- La hipoteca, la notaría y el Registro
- Deudas de comunidad e IBI: lo que arrastra el piso
- Ejemplo: piso de banco de 150.000 € en Valencia
- Errores frecuentes
- Cuándo pedir ayuda
- Preguntas frecuentes
Por qué un piso de banco suele ir con ITP
La Ley del IVA deja exentas las segundas y siguientes entregas de edificaciones. La primera es la que hace el promotor al terminar la obra. Un piso que el banco se adjudicó en una ejecución hipotecaria ya tuvo dueño, así que cuando te lo vende suele ser una segunda entrega. Si el banco se lo quedó con la obra sin terminar o lo rehabilitó, hay que comprobarlo. Y si la venta está exenta de IVA, paga ITP el comprador (artículos 7.5 y 8 del texto refundido). Qué es un piso adjudicado lo contamos en qué es un REO. Si te ofrecen uno a estrenar, pregunta si es primera entrega.
Cuánto es el ITP en la Comunitat Valenciana en 2026
Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general es el 9 %, y el 11 % si el valor supera 1.000.000 € (artículo 13.Uno de la Ley 13/1997 de la Generalitat, en la redacción de la Ley 5/2025). Para la vivienda habitual hay tipos reducidos, también para vivienda protegida (mismo artículo 13):
- 3 % hasta 180.000 € de valor y 4 % por encima, para familias numerosas o monoparentales con límite de renta, personas con discapacidad desde el 65 % (o intelectual o mental desde el 33 %) y mujeres víctimas de violencia de género con límite de renta.
- 6 % hasta 180.000 € y 8 % por encima, para la primera vivienda habitual de menores de 35 años, si la suma de sus bases liquidables general y del ahorro no pasa de 30.000 € en declaración individual o 47.000 € en conjunta (artículo 4.Cuatro).
Los tipos reducidos exigen escritura pública (artículo 13.Siete). El plazo para presentar y pagar es de un mes desde la firma (artículo 14 ter). Puedes probar tu precio en la calculadora de ITP.
Sobre qué valor se calcula
La base es el valor de referencia del Catastro en la fecha de la compra, salvo que el precio o el valor que declares sean más altos: entonces se toma el mayor. Si el piso no tiene valor de referencia, se toma el mayor entre el valor declarado, el precio y el valor de mercado (artículo 10.2 del texto refundido). En un piso de banco barato puede quedar por encima del precio. Míralo en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar las arras. Si crees que está mal, solo puedes discutirlo después, pidiendo la rectificación de tu autoliquidación o recurriendo la liquidación (artículo 10.3).
Cuándo el banco puede cobrarte IVA
El vendedor puede renunciar a la exención, y entonces la venta va con IVA. Pero solo si el comprador es empresario o profesional, actúa como tal y tiene derecho a deducir, total o parcialmente, el IVA de esa compra (artículo 20.Dos de la Ley del IVA). Se comunica de forma fehaciente antes de la entrega o a la vez, y el comprador firma que cumple los requisitos (artículo 8.1 del Reglamento del IVA).
Traducido: si compras para vivir, no hay renuncia posible. Tampoco con una sociedad que compra para alquilar como vivienda, porque ese alquiler está, por regla general, exento de IVA (artículo 20.Uno.23) y no da derecho a deducir. Cuando sí hay renuncia:
- El IVA de una vivienda es el 10 % (artículo 91.Uno.1.7.º).
- No se lo pagas al banco: lo declaras tú por inversión del sujeto pasivo (artículo 84.Uno.2.º.e) y, si tienes derecho, lo recuperas en tu declaración de IVA.
- La escritura paga Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 2 % en la Comunitat Valenciana (artículo 14.Dos de la Ley 13/1997).
Pisos a estrenar o rehabilitados: IVA del 10 % y AJD
Si es primera entrega, pagas IVA del 10 % por ser vivienda (artículo 91.Uno.1.7.º), y no pagas ITP. La escritura paga AJD: el 1,4 % con carácter general y el 0,1 % si es tu vivienda habitual (artículo 14 de la Ley 13/1997). La rehabilitación tiene definición legal estricta (artículo 20.Uno.22.B): cambiar cocina y baños no convierte un piso en primera entrega.
La hipoteca, la notaría y el Registro
El AJD de la hipoteca lo paga el banco que presta. Desde el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo en la escritura de préstamo hipotecario es el prestamista (artículo 29 del texto refundido). En la Comunitat Valenciana, al 2 % (artículo 14.Tres de la Ley 13/1997).
Gastos del préstamo: la tasación es tuya; gestoría, notaría del préstamo e inscripción de la hipoteca, del banco (artículo 14.1.e de la Ley 5/2019).
Notaría y Registro de la compraventa van por arancel (Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989) y dependen sobre todo del valor y de la extensión de la escritura. Salvo pacto, el otorgamiento lo paga el vendedor y la primera copia y lo posterior, el comprador (artículo 1455 del Código Civil). Pide al notario un cálculo previo. La plusvalía municipal la paga el vendedor (artículo 106.1.b de la Ley de Haciendas Locales).
Deudas de comunidad e IBI: lo que arrastra el piso
- Comunidad. Respondes con el propio piso de lo que debían los dueños anteriores del año en curso y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). El vendedor debe aportar en la firma un certificado de deudas de la comunidad, salvo que tú le exoneres. No lo hagas.
- IBI. El piso queda afecto a las cuotas pendientes (artículo 64.1 de la Ley de Haciendas Locales) y el ayuntamiento puede dirigirse contra él como responsable subsidiario (artículo 79 de la Ley General Tributaria), por deudas no prescritas: el plazo general es de cuatro años (artículo 66). El del año lo debe quien era dueño el 1 de enero (artículo 75), salvo pacto.
Lo pendiente, que se descuente del precio. Las cargas inscritas son otro asunto: cargas y nota simple.
Ejemplo: piso de banco de 150.000 € en Valencia
Piso usado comprado a un banco por 150.000 €. Salvo en la segunda fila, el valor de referencia no supera el precio. No incluye notaría, Registro ni tasación.
| Situación | Impuesto | Importe |
|---|---|---|
| Lo normal: compras como particular | ITP 9 % | 13.500 € |
| Valor de referencia de 160.000 € | ITP 9 % sobre 160.000 € | 14.400 € |
| Menor de 35, primera vivienda habitual, con requisitos | ITP 6 % | 9.000 € |
| Empresa con derecho a deducir, con renuncia | IVA 10 % (lo declara y deduce el comprador) y AJD 2 % | 15.000 € y 3.000 € |
| A estrenar, primera entrega, vivienda habitual | IVA 10 % y AJD 0,1 % | 15.000 € y 150 € |
Si compras para alquilar, el impuesto se come rentabilidad desde el primer día, y con los números mal hechos se puede perder dinero.
Errores frecuentes
- Calcular el ITP sobre el precio sin mirar el valor de referencia.
- Exonerar al vendedor del certificado de deudas de la comunidad.
- Pasarse del mes: si lo presentas tarde pero antes de que Hacienda te lo pida, el recargo es del 1 % más otro 1 % por mes completo de retraso; pasados doce meses, el 15 % más intereses por el tiempo que pase de esos doce meses (artículo 27 de la Ley General Tributaria).
Cuándo pedir ayuda
Si no sabes si es primera entrega, compras con una sociedad o hay deudas sin cuantificar, revisa la operación entera antes de firmar las arras.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos pago si compro un piso de banco en Valencia?
El ITP del 9 % si es usado, que es lo normal, sobre el precio o el valor de referencia del Catastro, el mayor. Si es a estrenar y primera entrega, IVA del 10 % y AJD del 1,4 %, o del 0,1 % si es tu vivienda habitual.
¿Puede el banco cobrarme IVA por un piso de segunda mano?
No, si compras como particular. Solo puede renunciar a la exención si eres empresario con derecho a deducir (artículo 20.Dos de la Ley del IVA). Entonces pagas IVA del 10 %, que declaras tú, y AJD del 2 %.
¿Quién paga el impuesto de la hipoteca?
El banco que presta. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 el sujeto pasivo del AJD del préstamo hipotecario es el prestamista (artículo 29 del texto refundido del ITP).
¿Tengo que pagar las deudas de comunidad del dueño anterior?
Sí, hasta un límite: el piso responde de las del año en curso y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP en la Comunitat Valenciana?
Un mes desde la firma de la escritura (artículo 14 ter de la Ley 13/1997). Si te pasas, hay recargo.