La respuesta corta: sí puede, pero solo en un caso concreto. El artículo 1535 del Código Civil permite al deudor extinguir un crédito litigioso pagando al comprador el precio que pagó, las costas y los intereses de ese precio, en los nueve días siguientes a que el comprador le reclame el pago. El Tribunal Supremo exige un pleito declarativo sobre la deuda, contestado y sin sentencia firme, y lo descarta en ventas de carteras por precio global. Si se ejerce, recuperas lo que pagaste, pero no el margen.
En este artículo
- Qué compras cuando compras un NPL
- El retracto de crédito litigioso, punto por punto
- Qué han dicho el Supremo y el TJUE
- Cómo lo mira un comprador antes de entrar
- Qué pasa con tu dinero si el deudor lo ejerce
- Visto desde el deudor: una salida que puede servir a todos
- Errores frecuentes
- Cuándo pedir ayuda
- Preguntas frecuentes
Qué compras cuando compras un NPL
Un NPL es un préstamo impagado (lo explicamos en qué es un NPL). Al comprarlo, el banco o el fondo te cede su derecho a cobrar. El Código Civil lo permite sin consentimiento del deudor (artículos 1112 y 1526 y siguientes), y la venta arrastra la hipoteca y las demás garantías (artículo 1528). La cesión de la hipoteca va en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, y el deudor no queda obligado a más de lo que estaba (artículo 149 de la Ley Hipotecaria). Y la inscripción recoge el precio (artículo 11): lo que pagaste no suele ser secreto.
Avisa al deudor cuanto antes: si paga al acreedor anterior sin saber de la venta, queda libre (artículo 1527 del Código Civil). Y si hay pleito, pide entrar como parte (artículos 17 y 540 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
El retracto de crédito litigioso, punto por punto
Qué dice la ley
Si se vende un crédito litigioso, el deudor puede extinguirlo reembolsando al comprador el precio que pagó, las costas que se le hayan ocasionado y los intereses del precio desde que lo pagó. El crédito es litigioso desde que se contesta a la demanda. Y el deudor tiene nueve días, contados desde que el comprador le reclama el pago (artículo 1535).
Cuándo hay «litigio»
Aquí está casi todo. Litigioso, para el Supremo, es el crédito que su titular ha reclamado en un proceso declarativo para que se declare que existe y es exigible, que el deudor ha discutido y sobre el que aún no hay sentencia firme (sentencia 151/2020, de 5 de marzo). Empieza con la contestación, o al pasar el plazo para contestar, y acaba con la sentencia firme o con un acuerdo. En esa misma sentencia, discutir una cláusula suelo no bastó.
Qué tiene que pagar el deudor
El precio de la cesión, las costas y los intereses del precio. No la deuda: esa diferencia es todo su atractivo. Con la demanda tiene que acreditar que ha consignado el precio o dado caución (artículo 266.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Cuándo no se aplica
Cuando la cesión se hizo a un coheredero o condueño, a un acreedor en pago de su crédito o al poseedor de la finca (artículo 1536). Cuando no hubo precio. Y cuando el crédito se vendió en globo dentro de una cartera (artículo 1532), como vemos ahora.
Qué han dicho el Supremo y el TJUE
El Supremo considera el artículo 1535 una norma excepcional y lo interpreta de forma estricta (sentencia 151/2020). En la 505/2020, de 5 de octubre, añadió que una cartera vendida por un precio conjunto es una venta en globo, aunque cada crédito esté identificado.
La más reciente, la 276/2026, de 23 de febrero, viene de una ejecución hipotecaria. El juzgado y la Audiencia de Barcelona habían admitido el retracto: la oposición a la ejecución seguía pendiente y el contrato asignaba un valor a ese crédito. El Supremo desestimó la demanda: ese valor era solo para trámites judiciales y registrales y la cartera tenía un precio único. No decidió si la oposición a una ejecución hace litigioso el crédito, así que ese punto sigue discutido.
¿Y si el deudor es un consumidor? El Supremo recuerda que el artículo 1535 no se limita a la vivienda habitual ni a personas vulnerables. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 7 de agosto de 2018 (asuntos C-96/16 y C-94/17), respondió a un juzgado de Barcelona que la Directiva 93/13 de cláusulas abusivas no se aplica a la venta de créditos sin ofrecer al consumidor cancelarlos por el precio, ni a normas como el artículo 1535. Manda la interpretación española, y no nos consta ninguna sentencia posterior del TJUE que la cambie.
Cómo lo mira un comprador antes de entrar
- La fase del procedimiento. Un juicio declarativo contestado y sin sentencia firme es el escenario de riesgo. Una ejecución sin oposición, o una deuda ya declarada en sentencia firme, lo reducen mucho. Con oposición pendiente, zona gris. Pide el expediente judicial.
- Cómo compras. Un crédito suelto con su precio en la escritura es justo lo que contempla el artículo 1535. La cartera a precio global hoy queda fuera.
- Precio frente a deuda. Cuanto mayor el descuento, más gana el deudor retrayendo y más margen pierdes tú.
- La liquidez del deudor. Necesita el dinero, o una caución, en muy poco tiempo. Sin ahorros ni financiación, difícilmente.
- La otra vía de recompra. En las cesiones hechas desde el 8 de octubre de 2026 de préstamos hipotecarios vencidos sobre vivienda habitual, si el deudor acredita en seis meses que puede acogerse al Real Decreto-ley 6/2012, el banco que vendió debe recomprar por el mismo precio (artículo 25 bis.5 de la Ley 5/2019). Es un real decreto-ley pendiente de convalidación.
El resto del análisis, en NPL inmobiliario en España.
Qué pasa con tu dinero si el deudor lo ejerce
Recuperas el precio, las costas y los intereses del precio desde que lo pagaste, y el crédito se extingue. No recuperas el margen: la diferencia entre lo pagado y lo que habrías obtenido cobrando la deuda o adjudicándote el inmueble. El artículo tampoco menciona los gastos de la compra (notaría, registro, impuestos, tu propio análisis), así que no cuentes con ellos.
El retracto no suele costarte el capital, pero deja la operación en cero o casi. Por eso se mete en el precio desde el principio. Las cuentas, en la rentabilidad de un NPL. Ninguna operación tiene un resultado garantizado y se puede perder dinero.
Visto desde el deudor: una salida que puede servir a todos
Para el deudor, el retracto es pagar lo que pagaste tú y no lo que debe. Para ti, recuperar tu dinero con intereses pronto, sin años de ejecución ni subasta incierta. No es tu mejor escenario, pero tampoco el peor.
Aunque no encaje, la idea sirve: un pago pactado entre tu precio y la deuda, un plazo para que el deudor venda la casa por su cuenta o una dación en pago pueden dejar a los dos mejor que un juicio. Su lado de la mesa lo contamos en un fondo ha comprado mi hipoteca: qué puedo negociar y en dación en pago: cuándo conviene.
Errores frecuentes
- Comprar un crédito suelto sin leer el expediente. Importa si se discute la deuda y si hay sentencia firme, no el nombre del procedimiento.
- Reclamar el pago sin fecha cierta. Los nueve días cuentan desde ahí: hazlo por un medio fehaciente.
- Dar el margen por seguro. Con un pleito vivo, no lo está.
Cuándo pedir ayuda
Antes de comprar un crédito suelto con pleito en marcha, o cuando el deudor te ofrece el retracto. Desde Valencia revisamos el expediente, la escritura de cesión y el registro, y te decimos qué riesgo hay y qué margen queda. La decisión es tuya.
Preguntas frecuentes
¿Puede el deudor quedarse con su deuda pagando lo mismo que pagó el fondo?
Sí, pero solo si el crédito era litigioso al venderse y no se vendió en una cartera por precio global. Paga el precio, las costas y los intereses del precio en nueve días (artículo 1535 del Código Civil).
¿Cuándo es litigioso un crédito según el Código Civil?
Desde que se contesta la demanda sobre él. El Supremo exige además un proceso declarativo sobre su existencia o exigibilidad, sin sentencia firme cuando se vende.
¿Cuánto tiempo tiene el deudor para ejercer el retracto de crédito litigioso?
Nueve días, contados desde que el comprador del crédito le reclama el pago (artículo 1535 del Código Civil). Es un plazo de caducidad.
¿Se aplica el retracto si mi préstamo se vendió dentro de una cartera?
No, si la cartera se vendió en globo por un precio conjunto. Lo confirman las sentencias del Supremo 151/2020, 505/2020 y 276/2026.
¿Qué recupera el comprador de un NPL si el deudor ejerce el retracto?
El precio, las costas y los intereses del precio desde que lo pagó. Pierde el margen esperado y, probablemente, los gastos de la compra.