La respuesta corta: si te has adjudicado un piso en una subasta judicial y está ocupado, puedes pedir al juzgado de la ejecución que lance a quienes no tengan derecho a seguir dentro, sin abrir un juicio nuevo (artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Tienes un año desde la adquisición para pedirlo por esta vía. Un inquilino con contrato puede tener derecho a quedarse, y si la subasta viene de una ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual de un deudor vulnerable, el lanzamiento puede quedar suspendido hasta el 15 de mayo de 2028 (artículo 1 de la Ley 1/2013).
Esto va del después. La decisión de antes de pujar está en comprar un piso ocupado.
En este artículo
Adjudicación y posesión son dos cosas
Cuando consignas el resto del precio, se dicta el decreto de adjudicación (artículo 670.8). Con él y el mandamiento de cancelación de cargas (artículo 674) inscribes el piso a tu nombre. Ya eres dueño, pero eso no te da las llaves.
Si el piso está vacío, basta con pedirlo y el juzgado te pone en posesión (artículo 675.1). Si está ocupado, mira el expediente. Puede que el ejecutante pidiera antes de la subasta que el juez declarase que los ocupantes no tienen derecho a quedarse (artículo 661.2). Si esa declaración existe, el lanzamiento se acuerda de inmediato, con día y hora (artículo 675.2).
Quién está dentro lo cambia todo
El antiguo dueño
Es lo más habitual. Tras la adjudicación el piso ya no es suyo y no tiene título para seguir. Pides la posesión al juzgado de la ejecución, que fija día y hora para el lanzamiento y lo comunica a los servicios sociales (artículo 150.4). Si la subasta viene de una hipoteca sobre su vivienda habitual, revisa antes la suspensión para deudores vulnerables.
Alguien sin título
Un familiar que se quedó, alguien que vive allí de favor o una ocupación sin permiso. Son ocupantes «de mero hecho o sin título suficiente» (artículo 675.2). Se les notifica tu petición y el letrado de la Administración de Justicia señala una vista dentro del plazo de diez días, donde pueden alegar y probar lo que quieran (artículo 675.3). El juez decide por auto, sin recurso, y si no comparecen sin justa causa decreta el lanzamiento en todo caso. El auto fija día y hora exacta (artículo 675.4).
Un inquilino con contrato
Si el casero pierde el piso por una ejecución durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador era persona jurídica), el inquilino puede seguir hasta cumplirlos (artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Después el alquiler se extingue, salvo que el contrato se inscribiera en el Registro antes que la hipoteca o el embargo que llevó a la subasta. Mientras siga, tú ocupas el lugar del casero y cobras la renta. Los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 tienen reglas propias. ¿Y si el contrato huele a montaje, firmado a última hora? Se discute en la vista y el juez decide si es título suficiente.
Vulnerabilidad y gran tenedor
Ley 1/2013. En una ejecución hipotecaria, judicial o notarial, no procede el lanzamiento de la vivienda habitual de familias especialmente vulnerables hasta el 15 de mayo de 2028, quince años desde la entrada en vigor de la ley. Se aplica aunque el adjudicatario sea un tercero: la ley dice «o a cualquier otra persona física o jurídica» (artículo 1.1). Hace falta un supuesto de vulnerabilidad, como familia numerosa, un menor en casa, deudor en paro o mayor de 60 años (artículo 1.2), y requisitos económicos: ingresos que, por regla general, no superen tres veces el IPREM anual de catorce pagas, una cuota de más del 50 % de los ingresos netos y que fuese su única vivienda, comprada con ese préstamo (artículo 1.3). El deudor lo acredita antes del lanzamiento (artículo 2). Si la subasta vino de un embargo ordinario, no aplica.
Ley 12/2023. Indicar si es vivienda habitual y si el demandante es gran tenedor se exige en la demanda de ejecución hipotecaria, que presenta el acreedor (artículo 685.2), y en las demandas para recuperar la posesión (artículo 439.6). Esto último te afecta si dejas pasar el año y tienes que ir a juicio: si es vivienda habitual, el juzgado avisa a los servicios sociales y puede suspender el proceso hasta dos meses si demandas como persona física y cuatro si eres persona jurídica (artículo 441.6).
Lo último. Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, que prevé suspender hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional en los procesos que describe (artículo 2). Falta que el Congreso lo convalide (el anterior, el 26/2026, fue derogado el 2 de octubre). Su encaje en una subasta hay que verlo caso por caso.
¿Cuánto se tarda?
No hay un plazo oficial. El CGPJ publica duraciones medias por tipo de juzgado, a título orientativo y sin un dato para este trámite. Depende de esto:
- Si hubo declaración antes de la subasta. Con ella, el lanzamiento es inmediato.
- Quién ocupa. Con el antiguo dueño o un ocupante sin título, el incidente es corto. Un inquilino puede tener años por delante.
- Las notificaciones y la agenda de cada juzgado, en Valencia como en cualquier otro partido judicial.
- Las suspensiones por vulnerabilidad.
- Tu rapidez. Pasado el año, toca un juicio declarativo y, antes de demandar, intentar negociar (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Toma como referencia la fecha del decreto de adjudicación y no lo apures.
Lo que no debes hacer
- Cambiar la cerradura o entrar. El piso es tuyo, pero es la morada de quien vive allí. Entrar contra su voluntad puede ser allanamiento (artículo 202 del Código Penal), y hacerte justicia con fuerza en las cosas es otro delito (artículo 455).
- Cortar la luz o el agua. Puede ser coacciones, con pena agravada si se busca impedir el disfrute de la vivienda (artículo 172.1).
- Dejar pasar el año esperando a que se vayan solos.
- Pactar de palabra. Un «me voy el mes que viene» de palabra puede valer, pero luego cuesta mucho probarlo y exigirlo.
La vía negociada: muchas veces la más rápida
Habla con quien está dentro mientras el juzgado avanza. Un acuerdo de entrega por escrito fija la fecha de salida, el estado en que se deja el piso y la entrega de llaves y, si encaja, una ayuda para la mudanza que se paga el día en que el piso queda vacío. El antiguo dueño gana tiempo para organizarse, algo de dinero y salir sin una comisión judicial en la puerta. Tú ganas meses y, a menudo, un piso en mejor estado. No retires la petición al juzgado: si el acuerdo falla, sigues donde estabas.
Cuándo pedir ayuda
Cuando no sabes quién está dentro ni con qué título, cuando aparece un alquiler que no conocías, cuando el deudor alega vulnerabilidad o cuando se acerca el año. Un buen escrito al juzgado y una propuesta seria al ocupante suelen ir más rápido que cualquier atajo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en echar al antiguo dueño de un piso comprado en subasta?
No hay un plazo oficial. Depende de si ya se declaró antes de la subasta que no tenía derecho a quedarse, de las notificaciones, del juzgado y de si pide la suspensión por vulnerabilidad. Si pides la posesión dentro del año, la vista se señala dentro del plazo de diez días (artículo 675.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Tengo que poner una demanda de desahucio para echar al antiguo dueño?
No. Se pide al mismo juzgado de la ejecución (artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si la subasta viene de una ejecución hipotecaria, el Tribunal Supremo ha dicho que el lanzamiento del antiguo dueño se pide ahí aunque haya pasado el año (sentencia 771/2022). El plazo de un año rige para los demás ocupantes sin título. En otras ejecuciones, mejor no dejarlo pasar.
¿Puedo cambiar la cerradura si el piso ya es mío?
No. Mientras alguien viva allí, es su morada. Cambiar la cerradura, entrar o cortar suministros puede ser allanamiento, coacciones o realización arbitraria del propio derecho (artículos 202, 172 y 455 del Código Penal).
¿Si hay un inquilino tengo que respetar su contrato?
Sí, muchas veces. Si la ejecución llega en los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador era persona jurídica), puede seguir hasta cumplirlos y tú cobras la renta (artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Se puede suspender el lanzamiento si el deudor es vulnerable?
Sí. Hasta el 15 de mayo de 2028, en ejecuciones hipotecarias sobre la vivienda habitual de familias especialmente vulnerables que cumplan los requisitos económicos, aunque el adjudicatario sea un tercero (artículo 1 de la Ley 1/2013).